Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven over een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten met consumenten. Met deze beslissing geeft de Hoge Raad duidelijkheid over het huurprijswijzigingsbeding in de geliberaliseerde huursector. De Hoge Raad beantwoordde de vraag of een opslag van maximaal 3% (opslagbeding) naast een indexatiebeding oneerlijk is.
Allereerst is van belang om het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar te onderscheiden. In beginsel zijn zowel het indexatiebeding krachtens consumentenprijsindex als een opslagbeding met een maximumpercentage van 3% niet oneerlijk. Hieronder wordt de prejudiciële beslissing nader toegelicht.
De feiten
Aan de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad liggen twee zaken ten grondslag. Deze gaan tussen ASR als verhuurder en twee verschillende huurders die een huurachterstand hebben laten ontstaan. De huurovereenkomsten bevatten met betrekking tot de huurprijsaanpassing de volgende bepaling:
“10.2 Het gestelde in artikel 5.1 en 5.2 van deze huurovereenkomst en in artikel 18 van de bij deze huurovereenkomst deel uitmakende Algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen het volgende overeen:
- De laatste geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal bureau voor de Statistiek (CBS). Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien maanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs.
- Indien een huurprijsaanpassing bij toepassing van het gestelde in dit artikel onder 1 niet kan leiden tot een huurprijsaanpassing van maximaal 3 %, dan kan de laatst geldende huurprijs door verhuurder niettemin met maximaal 3 % worden verhoogd, tot bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaanden waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs. (…)”
Is het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk?
De vraag in beide zaken is of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13. Als dat het geval is, moet de bepaling worden vernietigd. Met andere woorden: dan is de bepaling niet geldig.
Naar aanleiding van deze twee zaken heeft de kantonrechter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Er bestaan namelijk vragen over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk beding.
De prejudiciële vragen
Kort samengevat heeft de kantonrechter de volgende vier vragen gesteld aan de Hoge Raad:
1A. Is het opslagbeding oneerlijk?
1B. Zijn het opslagbeding en het indexatiebeding afzonderlijk toetsbare bedingen?
2. Wat zijn de gevolgen van het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding?
3. Wat moet en mag een rechter ambtshalve als het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt?
De antwoorden van de Hoge Raad
Antwoord op vraag 1B
Allereerst behandelt de Hoge Raad vraag 1B. Die vraag gaat over artikel 10.2 van de huurovereenkomst. Kan de rechter het opslagbeding voor de beoordeling van de oneerlijkheid los zien van het indexatiebeding? De Hoge Raad oordeelt dat de rechter het oneerlijke karakter van het opslagbeding apart kan en moet toetsen.
Het indexatiebeding en een opslagbeding hebben verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel kostenstijgingen boven de inflatie te compenseren. Daarnaast kan het opslagbeding de huurprijs in de pas laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Antwoord op vraag 1A
Vraag 1A gaat over de vraag of een opslagbeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13. Het gaat om een beding dat de huurder verplicht tot betaling van een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex. De Hoge Raad beslist dat zo’n opslagbeding niet oneerlijk is.
Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter moet de rechter wel alle omstandigheden rond het sluiten van de overeenkomst meenemen. Ook moet de rechter nagaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen in de overeenkomst. Bij de beoordeling van het opslagbeding speelt dus ook het effect in combinatie met onder meer het indexatiebeding een rol.
Het opslagbeding is volgens de Hoge Raad niet oneerlijk. De financiële gevolgen zijn voor een huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voorzienbaar. Bovendien blijft de jaarlijkse huurstijging met een maximaal percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen.
Recente wetgeving over huurprijsverhogingen
Ook knoopt de Hoge Raad aan bij recente wetgeving:
“3.2.9 De Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De op 1 mei 2021 in werking getreden Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: de Wet maximering huurprijsverhogingen) en de op 1 juli 2024 in werking getreden Wet betaalbare huur gaan uit van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven. Art. 7:248 lid 3 BW bepaalt voor huurovereenkomsten van woonruimte in de geliberaliseerde sector dat voor zover toepassing van een huurprijswijzigingsbeding leidt tot een verdergaande verhoging van de huurprijs dan toegelaten op grond van de wet, het beding in zoverre nietig is en de huurprijs dan geldt als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging.”
Antwoord op vraag 2
Vraag 2 gaat over de gevolgen van het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding.
Als de rechter een opslagbeding oneerlijk vindt, moet hij dit beding buiten toepassing laten. De huurder moet vervolgens in de situatie komen waarin hij zonder dat beding zou hebben verkeerd.
Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk opslagbeding is dus niet mogelijk. Dat geldt voor het verleden én voor de toekomst. Heeft een huurder op basis van een oneerlijk opslagbeding een huurprijsverhoging betaald? Dan is sprake van onverschuldigde betaling in de zin van artikel 6:203 BW. De huurder kan het bedrag terugvorderen.
Antwoord op vraag 3
Vraag 3 gaat over wat de rechter ambtshalve mag en moet doen als hij een opslagbeding oneerlijk vindt.
Maakt een verhuurder aanspraak op achterstallige huurtermijnen? Dan moet de rechter de huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding ambtshalve in mindering brengen.
De rechter mag een huurschuld niet ambtshalve verrekenen met een vordering van de huurder uit hoofde van onverschuldigde betaling. Het gaat daarbij om huurprijsverhogingen die de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding heeft betaald. De huurder moet zelf een beroep doen op verrekening.
Conclusie
De Hoge Raad oordeelt dat bij een huurprijsaanpassingsbeding allereerst onderscheid moet worden gemaakt tussen een opslagbeding en een indexatiebeding. Bij de toetsing van het oneerlijke karakter van het opslagbeding moet de rechter wel het cumulatieve effect met het indexatiebeding meewegen.
Een indexatiebeding krachtens consumentenprijsindex en een opslagbeding met een maximumpercentage van 3% zijn in beginsel niet oneerlijk. Is een opslagbeding wel oneerlijk? Dan moet de rechter het buiten toepassing laten. De huurder kan vervolgens terugbetaling vorderen van het op grond van het opslagbeding te veel betaalde bedrag of een beroep doen op verrekening.
