De aannemer staat klaar, de planning is strak en de kosten lopen door. Maar dan legt de gemeente ineens een bouwstop op. Wat kunt u dan doen?
De bouwstop: een ordemaatregel met harde gevolgen
Uw bouwproject ligt stil. Het college van burgemeester en wethouders heeft de werkzaamheden stilgelegd omdat er mogelijk iets niet klopt met de vergunning of het omgevingsplan. Vaak constateert een toezichthouder bij een controle dat wordt gebouwd zonder de vereiste omgevingsvergunning, in afwijking van een verleende vergunning of in strijd met het omgevingsplan. Een bouwstop gaat meestal samen met een last onder dwangsom: bouwt u toch door, dan kan dat direct financiële gevolgen hebben.
Wat is een bouwstop en waar komt de bevoegdheid vandaan?
Sinds de invoering van de Omgevingswet in 2024 geldt als uitgangspunt dat voor een bouwactiviteit een omgevingsvergunning nodig is, tenzij het bouwwerk vergunningvrij is. Bouwt u zonder die vergunning, dan kan sprake zijn van een overtreding van artikel 5.1 van de Omgevingswet. Ook het overschrijden van vergunningvrije bouwgrenzen, bijvoorbeeld een bouwhoogte van meer dan 5 meter terwijl het omgevingsplan dat niet toestaat, kan tot handhaving leiden.
Het stilleggen van bouwwerkzaamheden wordt gezien als een beheersmaatregel op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Een bouwstop is een vorm van last onder bestuursdwang, die het college direct (zelfs mondeling) kan opleggen op grond van artikel 5:31 Awb. De grondslag ervan ligt in artikel 18.1 van de Omgevingswet, in samenhang met artikel 125 van de Gemeentewet. Voor een mondelinge, direct werkende bouwstop geldt wel een zware motiveringseis. De situatie moet zo spoedeisend zijn dat een schriftelijk besluit niet kan worden afgewacht. Ontbreekt die motivering, dan kan dat een belangrijke grond zijn die in bezwaar kan worden aangevoerd. Overigens is lang niet altijd duidelijk of sprake is van spoedeisende bestuursdwang, of een normale last: in een recente uitspraak van 5 augustus 2026 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat onderscheid nogmaals verduidelijkt (ECLI:NL:RVS:2026:4600).
Beperkte belangenafweging: geen legalisatieonderzoek nodig
Bij een bouwstop gaat het om een ordemaatregel, waarbij slechts een beperkte belangenafweging plaatsvindt. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft herhaaldelijk geoordeeld dat een bouwstop niet snel onevenredig is. Het bevoegd gezag hoeft bij het opleggen van een bouwstop ook niet eerst te onderzoeken of de overtreding achteraf kan worden gelegaliseerd. De bouwstop is namelijk niet bedoeld om direct een legale situatie te bereiken, maar om voortzetting van de overtreding te voorkomen.
Beginselplicht tot handhaving: er zijn uitzonderingen
Een bestuursorgaan moet in de regel handhaven als een overtreding wordt geconstateerd. Alleen in bijzondere gevallen kan daarvan worden afgezien. Denk aan concreet zicht op legalisatie of aan een situatie waarin handhaving onevenredig uitpakt. In de praktijk is die ruimte beperkt. Zonder reëel uitzicht op een vergunning achteraf is opkomen tegen handhaving vaak lastig.
Doorbouwen na een bouwstop: een dure vergissing
Doorbouwen na een bouwstop is riskant. Ook als u denkt dat de situatie later alsnog kan worden rechtgezet, kan de dwangsom al zijn verbeurd. De gemeente kan die vervolgens invorderen.
Dat blijkt bijvoorbeeld uit de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 11 december 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:10753). Een vergunninghouder bouwde na een bouwstop toch door. Daardoor werd een dwangsom van € 50.000 verbeurd. De gemeente vorderde dit bedrag in en de rechtbank zag geen bijzondere omstandigheden om daarvan af te zien. Dat de verbouwing inmiddels binnen de kaders van de verleende omgevingsvergunning was uitgevoerd, maakte daarbij niet uit. De dwangsom moest worden betaald.
Belangrijk om te weten: bezwaar of beroep schorst het besluit van een bouwstop niet automatisch. Zolang er geen schorsing is, kan de gemeente de dwangsom invorderen, ook wanneer uw procedure nog loopt.
Uw mogelijkheden op een rij
- Zienswijze indienen bij een voornemen. Heeft de gemeente u een waarschuwing gegeven dat zij handhavend zal optreden? Dat heet een voornemen tot handhaving. U kunt een zienswijze indienen waarin u uitlegt waarom de gemeente in uw geval niet tot handhaving zou moeten overgaan. De termijn is kort, vaak slechts twee weken.
- Bezwaarschrift indienen bij een handhavingsbesluit. Heeft de gemeente daadwerkelijk besloten tot handhavend optreden, bijvoorbeeld door een bouwstop in combinatie met een last onder dwangsom op te leggen? Daartegen kunt u bezwaar maken binnen zes weken na ontvangst. Daarin vermeldt u de redenen waarom u het niet eens bent met het besluit.
- Beroep instellen bij de bestuursrechter. Bent u het niet eens met de beslissing op uw bezwaar? Dan kunt u binnen zes weken beroep instellen bij de bestuursrechter.
- Is er sprake van spoed en kunt u de uitkomst van het bezwaar of beroep niet afwachten? Dan bestaat de mogelijkheid om een voorlopige voorziening, een zogenoemde ‘vovo’, aan te vragen. Houd er rekening mee dat een financieel belang op zichzelf onvoldoende is om een voorlopige voorziening toegewezen te krijgen. De voorzieningenrechter toetst streng: u moet aannemelijk maken dat u in een financiële noodsituatie komt te verkeren.
Schakel tijdig hulp in
Een bouwstop hoeft niet het einde van uw project te betekenen, maar snel handelen is belangrijk. De termijnen zijn kort en de ruimte om nog bij te sturen is vaak beperkt. Dien tijdig een zienswijze of bezwaarschrift in, onderzoek of legalisatie mogelijk is en overweeg een voorlopige voorziening als de gevolgen direct ingrijpend zijn. Wacht in ieder geval niet tot de dwangsom (bijna) is verbeurd of zelfs wordt ingevorderd.
Heeft u te maken met een bouwstop of dreigt de gemeente handhavend op te treden? Neem dan tijdig contact op. Onze advocaten denken graag met u mee over de mogelijkheden.
