Het Gerechtshof Amsterdam beslist dat een huurprijswijzigingsbeding waarmee de huurprijs – naast indexering op grond van de CPI – met maximaal 5% oneerlijk is.
Feiten
In de zaak die het Gerechtshof Amsterdam behandelde, stond de volgende bepaling in de huurovereenkomst:
“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.”
In artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen is een indexatiebeding opgenomen. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst verwijst naar deze bepaling. Het indexatiebeding is gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI).
Het hof moest vervolgens beoordelen of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG (hierna: Richtlijn Oneerlijke Bedingen).
Eerdere beslissing van de Hoge Raad
Vorig jaar gaf de Hoge Raad al richting aan. De Hoge Raad bepaalde dat het eerst van belang is om het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar te onderscheiden. Zie ook het eerdere artikel: Prejudiciële vragen Hoge Raad: Huurprijswijzigingsbeding – LVH advocaten Rotterdam). Vervolgens oordeelde de Hoge Raad over beide bedingen. Zowel het indexatiebeding krachtens consumentenprijsindex als een opslagbeding met een maximumpercentage van 3% is volgens de Hoge Raad niet oneerlijk. Het hof oordeelt nu dat een opslagbeding met een maximumpercentage van 5% wél oneerlijk is.
Beslissing van het Gerechtshof Amsterdam
Het hof beslist dat het opslagbeding van 5% oneerlijk is. Het beding is niet transparant en komt voor op de indicatieve lijst. Ook verstoort het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk ten nadele van de huurder. Volgens het hof is dit in strijd met de goede trouw.
Een jaarlijkse huurstijging met 5% opslag komt bovenop de CPI-indexering. Op de middellange en lange termijn leidt dit tot een voor de huurder niet meer betaalbare huurprijs. Anders dan de Hoge Raad eerder besliste over een opslagbeding van maximaal 3%, blijft de stijging dus niet binnen aanvaardbare grenzen.
Kortom: een opslagbeding van 5% is niet toegestaan.
Gevolgen oneerlijk huuropslagbeding
Als een opslagbeding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Bedingen, moet het buiten toepassing blijven. Dat betekent dat een huurverhoging op basis van dat beding voor zowel het verleden als de toekomst niet mogelijk is. Als de huurder de huurprijsverhoging al heeft betaald, moet de verhuurder dit bedrag terugbetalen. Dit is dan onverschuldigd betaald.
Als de verhuurder een procedure tegen de huurder is gestart wegens achterstallige huur, zal de rechter het eventuele huurprijswijzigingsbeding moeten beoordelen. Is dit beding oneerlijk? Dan moet er een aftrek plaatsvinden op de achterstallige huur. Ook kan een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding gevolgen hebben voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. De rechter kan die vordering afwijzen als de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, de ontbinding niet rechtvaardigt.
Vragen
Bent u verhuurder en wilt u weten wat de gevolgen zijn van deze beslissing op uw vastgoedportefeuille of wilt u een bepaling in de huurovereenkomst laten toetsen of aanpassen? Neem dan contact op.
