Op vrijdag 16 februari 2018 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de verhuis- en inrichtingskosten die een verhuurder moet betalen bij beëindiging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte.
In deze zaak werd de huurder van een restaurant geconfronteerd met opzegging van de huurovereenkomst. Kon deze restauranthouder aanspraak maken op vergoeding van goodwill?
De casus: huur restaurant voor onbepaalde tijd
Sinds 1 juni 1996 huurde de restauranthouder het restaurant en de naastgelegen bedrijfswoning van de verhuurder. De huurovereenkomst is aan te merken als een zogenoemde ‘artikel 7:290-bedrijfsruimte’. Op deze huurovereenkomsten is de wettelijke termijnenregeling van toepassing ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst. Na ommekomst van twee termijnen van vijf jaren was de huurovereenkomst, conform de wettelijke regeling, per 1 juni 2006 voortgezet voor onbepaalde tijd.
Opzegging huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Opzegging van een artikel 7:290-bedrijfsruimte is aan strenge vereisten verbonden. De verhuurder moet opzeggen per exploot of aangetekende brief en dient een opzegtermijn van tenminste één jaar in acht nemen. Daarnaast dient de opzeggingsbrief de gronden te vermelden waarop de huur wordt opgezegd. In dit geval had de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik.
Huurder stemt niet in met de opzegging huurovereenkomst
In dit geval stemde de restauranthouder niet in met de opzegging. De verhuurder heeft daarom de rechter gevraagd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van de ontruiming. De huurder maakte op zijn beurt aanspraak op een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 lid 1 BW. De rechtbank wees de vordering van de verhuurder af. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wees de vordering van de verhuurder toe en bepaalde wanneer de huurovereenkomst eindigde en het restaurant en de bedrijfswoning ontruimd moesten worden. Tevens bepaalde het hof dat de verhuurder aan de huurder een vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten moest betalen.
Hoge Raad: komt goodwill voor vergoeding in aanmerking?
In cassatie bij de Hoge Raad klaagt de huurder erover dat het hof hem ten onrechte geen vergoeding voor goodwill heeft toegekend als onderdeel van de verhuisvergoeding. De Hoge Raad is het echter eens met het hof. De tekst van artikel 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De bepaling heeft naar haar bewoordingen immers betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf. Kortom: de huurder kon geen aanspraak maken op vergoeding van goodwill als onderdeel van de verhuisvergoeding.
Vragen over een opzegging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte?
Bent u een verhuurder en wenst u een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte te beëindigen, of bent u een huurder en bent u het niet eens met een opzegging? Neem dan voor juridisch advies contact op met Yvonne Jansen.
