Huur en vastgoed

Huurovereenkomsten voor winkels, horeca, afhaal- of besteldiensten en ambachtsbedrijven worden huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte genoemd. Voor dit type huurovereenkomsten gelden specifieke wettelijke bepalingen met als uitgangspunt een grote mate van bescherming van de huurder.

Veel huurders van bedrijfsruimte hebben in 2023 te maken gehad met indexatie van de huurprijs volgens de consumentenprijsindex (CPI) met een percentage van 14,5%. Meerdere huurders van bedrijfsruimte waren het daar niet mee eens en inmiddels zijn daarover de nodige rechtszaken gevoerd. Uit de rechtbankuitspraken komt het beeld naar voren dat indexatie van de huur in 2023 met 14,5% niet onredelijk is.

Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan er twee verschillende huurregimes: huur voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels en horeca (7:290-bedrijfsruimte) en overige bedrijfsruimte (7:230a-bedrijfsruimte). In dit artikel wordt ingegaan op huurbescherming voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven (7:290-bedrijfsruimte).

In december 2022 heeft de Raad voor Onroerende zaken (hierna: ‘ROZ’) een nieuw model voor de huurovereenkomst voor winkelruimte vastgesteld. In dit artikel komt eerst het gebruik van het ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte aan de orde. Daarna worden enkele wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van het ROZ-model winkelruimte uit 2012 genoemd en vervolgens worden deze toegelicht. Tot slot volgen een aantal aandachtspunten.

In een zaak over de vraag of een huurder van bedrijfsruimte vanwege de coronapandemie aanspraak kan maken op huurkorting heeft de kantonrechter te Roermond op 31 maart prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De beantwoording van deze vragen is voor de rechtspraktijk van belang, omdat de antwoorden van de Hoge Raad ook andere huurders en verhuurders van bedrijfsruimte houvast zullen geven bij het oplossen van concrete gevallen.

In het vastgoed bestaan er twee soorten huurcontracten voor bedrijfsruimten: huur van middenstandsbedrijfsruimte (denk aan een winkel of horeca) of de huur voor overige bedrijfsruimte (zoals kantoorruimte). In dit artikel wordt uitgelegd welke mogelijkheden er zijn om een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten voor de verschillende soorten bedrijfsruimten.

Wat is een koop-/aannemingsovereenkomst? Wanneer partijen afspreken dat één van hen tegen betaling een stuk grond zal leveren en daarop een gebouw zal bouwen of afbouwen, is er enerzijds sprake van een overeenkomst van koop van de grond en anderzijds een overeenkomst van aanneming van werk met betrekking tot het gebouw. Op het gedeelte dat betrekking heeft op de koop van de grond zijn de wettelijke regels van koop van toepassing. Op het gedeelte dat betrekking heeft op aanneming van werk (het bouwen en opleveren) zijn de regels van aanneming van werk van toepassing. Het maakt daarom praktisch niet zoveel uit of men spreekt over twee gekoppelde overeenkomsten (koop en aanneming van werk) of van één samengestelde overeenkomst waarop deels de regels van koop en deels de regels voor aanneming van werk van toepassing zijn.

Een bouwopdracht aan een aannemer wordt aangemerkt als een overeenkomst tot aanneming van werk. Dit is een overeenkomst waarbij de aannemer in opdracht van de opdrachtgever – buiten dienstverband – een werk van stoffelijke aard verwezenlijkt en oplevert. De rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer wordt – als niets anders is afgesproken – beheerst door de wettelijke regels voor aanneming van werk.