Huur en vastgoed

Wanneer partijen samenwerken in de bouw gelden in de eerste plaats de afspraken die zij samen hebben gemaakt. Het Nederlandse recht kent een grote mate van contractsvrijheid; partijen zijn vrij om te bepalen met wie zij afspraken maken, wat de inhoud van de afspraken is en op welke wijze de afspraken moeten worden uitgevoerd. Dit is mogelijk zolang deze afspraken niet in strijd zijn met de wet. Afspraken kunnen zowel mondeling als schriftelijk worden gemaakt. Dit laatste heeft de voorkeur, gelet op de bewijspositie van partijen. Indien er discussie ontstaat over de opdracht, de uitvoering, het meerwerk of de betaling is het handig wanneer afspraken op papier staan.

Wettelijke regelingen bouwcontracten

Bij het ontbreken van (schriftelijke) afspraken vallen partijen terug op de wet, waaronder het algemene verbintenissenrecht en de wettelijke regelingen voor bijzondere overeenkomsten. Voor bouwovereenkomsten zijn de wettelijke regelingen terug te vinden in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In Boek 7 BW zijn in ieder geval drie bijzondere overeenkomsten opgenomen die bouwwerkzaamheden kunnen betreffen: de overeenkomst van opdracht, aanneming van werk en koop. Ieder van deze overeenkomsten kent eigen rechten, plichten, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden. Afhankelijk van de fase van het bouwproces waarin de werkzaamheden zijn verricht, zal bekeken moeten worden hoe de overeenkomst is te kwalificeren en dus naar welke wettelijke regeling moet worden gekeken. Globaal kan het bouwproces worden opgedeeld in de ontwerpfase, de aanbestedingsfase, uitvoeringsfase, oplevering en de periode na oplevering of onderhoudsfase. Bij een overeenkomst van opdracht kan worden gedacht aan de opdracht aan de architect en andere adviseurs. Bij een aanneming van werk moet gedacht worden aan de opdracht aan de aannemer, installateur of de onderhoudspartij.

Bouwcontracten: overeenkomst van opdracht

De overeenkomst van opdracht omvat in beginsel alle overeenkomsten die strekken tot het verrichten van werkzaamheden, met uitzondering van (onder meer) de aannemingsovereenkomst en de arbeidsovereenkomst. De contracten met de architect, ingenieur, bouwdirectie, constructeur of andere adviseurs die betrokken zijn bij het bouwproces worden aangemerkt als overeenkomst van opdracht. Een algemene term voor al deze partijen is ‘adviseur’. De adviseur dient zijn opdracht als zelfstandige en niet-ondergeschikte van de opdrachtgever uit te voeren, zodat er geen sprake is van een dienstverband.

Veelal zal sprake zijn van een overeenkomst van opdracht wanneer het bouwproces zich nog in de ontwerpfase bevindt. De opdrachtgever sluit dan met de architect, adviseur of ontwerpende aannemer een overeenkomst van opdracht. Het gaat dan (enkel) om het tot stand brengen van werken van intellectuele aard (het ontwerp). In de uitvoeringsfase kan de overeenkomst van opdracht betrekking hebben op het houden van toezicht op het realiseren van het ontwerp. Wilt u meer weten over de rechten, plichten en aansprakelijkheden van partijen bij een overeenkomst van opdracht in het bouwproces? Klik dan op: “Wat zijn de rechten, verplichtingen en aansprakelijkheden van opdrachtgevers en adviseurs bij de overeenkomst van opdracht in een bouwproces?”.

Bouwcontracten: aanneming van werk

Bouwopdrachten aan aannemers worden aangemerkt als overeenkomsten tot aanneming van werk. Het kenmerkende verschil met de overeenkomst van opdracht is dat het bij aanneming van werk om stoffelijke voorwerpen gaat, terwijl het bij de overeenkomst van opdracht gaat om het verlenen van een dienst. Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de aannemer in opdracht van de opdrachtgever – buiten dienstverband – een werk van stoffelijke aard verwezenlijkt en oplevert. Ook het bewerken van zaken valt onder aanneming van werk. Van bewerking is sprake als een bestaande roerende, onroerende of stoffelijke zaak wordt gerepareerd, onderhouden of gereinigd. Verbouwingen van of veranderingen en reparatie aan gebruiksvoorwerpen of bouwwerken vallen dus allemaal onder aanneming van werk. Wegens het ontbreken van een dienstverband is de overeenkomst te kwalificeren als aanneming van werk en niet als arbeidsovereenkomst.

De wettelijke regeling van aanneming van werk bevat veel regelend recht. Dat betekent dat partijen afwijkende afspraken kunnen maken. De wettelijke regeling is echter ook van belang als partijen afspraken hebben gemaakt. Van sommige regels mag namelijk niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken. Het gaat dan om regels over meerwerk, rechtelijke tussenkomst bij ontbinding vanwege waarschijnlijkheid van tekortschieten en bij verzwijging van verborgen gebreken.

Wilt u meer weten over de rechten, plichten en aansprakelijkheden van zowel de aannemers als de opdrachtgever bij aanneming van werk? Klik dan op: “Wat zijn de rechten, verplichtingen en aansprakelijkheden van aannemers en opdrachtgevers bij aanneming van werk?”.

Bouwcontracten: koop

De wettelijke regels over koop hebben ook betrekking op de koop van onroerend goed, zodat deze bijzondere regeling in boek 7 BW ook belangrijk is voor de bouwpraktijk. In de wettelijke regeling zijn bepalingen opgenomen die de positie van de particuliere koper van woningen moet versterken. Ook is er een aparte regeling voor koop-/aannemingsovereenkomsten tussen consumenten en aannemers voor de bouw van een woning. In zo’n overeenkomst mogen geen afspraken staan die voor de consument nadeliger uitpakken dan de wettelijke regeling. Ook moet zo’n koop-/aannemingsovereenkomst altijd schriftelijk worden aangegaan. In de praktijk zal daarvoor meestal een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden voor worden gebruikt.

Verschil koop en aanneming van werk

Een belangrijk verschil tussen koop en aanneming van werk is dat de aannemingsovereenkomst een persoonlijk karakter heeft, terwijl het bij de koopovereenkomst in het algemeen minder van belang is wie de persoon van de verkoper is. Bij aanneming van werk maken de werkzaamheden uitdrukkelijk deel uit van de overeenkomst. Dat is niet het geval bij koop. Bij een koop-/aannemingsovereenkomst zijn beide elementen onlosmakelijk met elkaar verbonden. Om die reden zijn beide wettelijke regelingen van toepassing op de koop-/aannemingsovereenkomst. De omstandigheden van het geval zullen altijd een belangrijke rol spelen om te bepalen welke regels van toepassing zijn op de prestatie. Wilt u meer weten over de koop-/aannemingsovereenkomst van onroerende zaken? Klik dan op: “Hoe werkt een koop-/aannemingsovereenkomst bij onroerende zaken?”.

Advocaat vastgoed Rotterdam

De vastgoed advocaten van LVH staan regelmatig opdrachtgevers, adviseurs en aannemers bij. Zij adviseren over (het aangaan van) bouwcontracten, aannemingsovereenkomsten, de uitvoering van het werk, het uitgevoerde meerwerk en de oplevering. Ook staan zij regelmatig opdrachtgevers en aannemers bij in geschillen. Als dat nodig is, voeren wij procedures bij de rechter.

klik verder als u meer wilt weten hoe wij u kunnen adviseren over de volgende gebieden/onderwerpen: