In een zaak over de vraag of een huurder van bedrijfsruimte vanwege de coronapandemie aanspraak kan maken op huurkorting heeft de kantonrechter te Roermond op 31 maart prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De beantwoording van deze vragen is voor de rechtspraktijk van belang, omdat de antwoorden van de Hoge Raad ook andere huurders en verhuurders van bedrijfsruimte houvast zullen geven bij het oplossen van concrete gevallen. Kort gezegd concludeert de Procureur-Generaal in zijn advies dat huurders van bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op huurkorting bij een voldoende ernstig omzetverlies wegens corona.
Welke prejudiciële vragen werden er gesteld?
De volgende vier vragen zijn gesteld:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Advies procureur-generaal over huurkorting bedrijfsruimte wegens corona
Op 30 september 2021 is het advies van de Procureur-Generaal aan de Hoge Raad gepubliceerd. Naar zijn mening dienen de gestelde prejudiciële vragen als volgt te worden beantwoord.
Antwoord vraag 1:
Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
Antwoord vraag 2:
De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.
Antwoord vraag 3:
Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Antwoord vraag 4:
De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, (zie hieronder de berekening). Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.
Hoe werkt de berekening van de huurkorting volgens het advies van de Procureur-Generaal?
De Procureur-Generaal kiest voor de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. Daarbij wordt de TVL afgetrokken van de werkelijke vaste lasten. Het geleden nadeel wordt vervolgens 50/50 tussen partijen (huurder en verhuurder van bedrijfsruimte) verdeeld.
De volgende formule wordt gehanteerd: (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%.
Voorbeeld berekening huurkorting wegens corona volgens advies Procureur-Generaal:
Stel de huur bedraagt 40. De totale vaste lasten (inclusief huur) bedragen 160. Het huurdeel van de vaste lasten is dan 25%. Het omzetverlies wegens corona bedraagt 75%.
De huurkorting is dan (160 – 100 = ) 60 x 25% x 75% x 50% = 5,6. De huurprijs wordt dan 40 – 5,6 = 34,4.
Beslissing Hoge Raad over huurkorting bedrijfsruimte wegens corona
De Hoge Raad moet zich nog definitief uitlaten over de gestelde prejudiciële vragen. Het is niet ongebruikelijk dat de Hoge Raad het advies van de Procureur-Generaal volgt. Of dat in dit geval ook gebeurt, moet worden afgewacht. Het is dus nog niet zeker dat de Hoge Raad kiest voor dezelfde methode om de huurkorting te berekenen.
Bent u verhuurder of huurder van bedrijfsruimte, zoals horeca of winkelruimte en hebt u vragen over wat er mogelijk is met betrekking tot huurkorting wegens corona? Neem dan contact op met mr. Yvonne Jansen.
