Tot de vroege jaren negentig is bij de vervaardiging van veel producten gebruik gemaakt van de delfstof asbest. Zo zit in oude bouwmaterialen vaak asbest verwerkt.
Groeiend inzicht over de schadelijke gezondheidseffecten bij de inhalatie van asbestvezels, leidde uiteindelijk op 1 juli 1993 tot de afkondiging van een algeheel verbod op het voorradig hebben en het verwerken van asbest. Uiteraard zijn veel bouwwerken ruim voor de inwerkingtreding van dat verbod opgericht.
Indien na de koop van woon- of bedrijfsruimte in een dergelijk gebouw asbest wordt ontdekt, kampen koper en verkoper met de nodige hoofdbrekens. Zij zien zich geconfronteerd voor de vraag, of de aanwezigheid van asbest een gebrek is waarvoor de verkoper aansprakelijk is. In dat geval zou de koper de koop in beginsel kunnen annuleren of de kosten voor sanering bij de verkoper kunnen neerleggen.
Een gebrek of niet?
Een gebouw moet de eigenschappen bezitten, die de koper bij aangaan van de koop mag verwachten van een goed onderhouden gebouw. Daarbij mag de koper ervan uitgaan, dat het gebouw in een toestand verkeert die een normaal gebruik mogelijk maakt. Belemmert de aanwezigheid van asbest het normaal gebruik van een woon-of bedrijfsruimte en mocht de koper verwachten dat er geen asbest aanwezig was, dan is sprake van een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is.
Of dit aan de orde is, hangt eerst af van de vraag of het losgebonden of hechtgebonden asbest betreft.
Vervolgens is van belang, of de verkoper van het asbest wist of had moeten weten en de koper uit eigen beweging had moeten inlichten. Had de verkoper een mededelingsplicht of had de koper zelf onderzoek moeten doen?
Hechtgebonden of losgebonden asbest?
Bij losgebonden asbest, zoals spuitasbest, zijn de vezels niet sterk aan een ander materieel gehecht en komen ze gemakkelijker vrij.
Zijn de asbestvezels sterk gehecht aan een ander materiaal, zoals het geval bij asbestcement, dan geven ze weinig vezels af, aangenomen dat het materiaal onbeschadigd is.
Losgebonden asbest
Bij de ontdekking van losgebonden asbest die voor de koper verborgen was gebleven, is zelden ruimte voor discussie. Er speelt dan een dermate groot gezondheidsrisico, dat het normaal gebruik van het pand wordt belemmerd. Bovendien is de verkoper verplicht de aanwezigheid van losgebonden asbest mede te delen, of, als hij daar niet van wist, dit door onderzoek vast te stellen.
Hechtgebonden asbest
Is de asbest hechtgebonden, dan ligt de zaak lastiger.
Het gebruik van het pand
In dat geval dient te worden gekeken naar de functie die het pand voor de koper heeft. Wordt het pand gebruikt voor bewoning of als winkelruimte, en beoogt de koper geen activiteiten die gepaard gaan met een risico op het vrijkomen van asbest, dan is er in beginsel geen probleem.
Beoogt de koper wél activiteiten die een dergelijk risico meedragen, zoals bepaalde verbouwingswerkzaamheden, dan is het de vraag of de verkoper daarop bedacht had moeten zijn. De aard van de verbouwingswerkzaamheden en de toestand van het gebouw spelen daarbij een belangrijke rol. Als de verbouwingswerkzaamheden een gebruikelijk karakter hebben en die werkzaamheden gezien de toestand van het gebouw hadden kunnen worden verwacht, dan is een risico op het vrijkomen van asbest aan te merken als een eigenschap die het normale gebruik belemmert.
Wordt het gebouw gebruikt voor commerciële activiteiten die een ingrijpende verandering in de constructie van het gebouw meebrengen, zal nog sneller sprake zijn van een risico op het vrijkomen van asbest en zal een belemmering van het normaal gebruik eerder worden aangenomen.
Toerekening aan koper of verkoper?
Zodra is vastgesteld dat het ontdekte asbest het normaal gebruik belemmert, komt de vraag op, of het verborgen blijven van het asbest is toe te rekenen aan onvolledige mededelingen van de verkoper, of aan gebrekkig onderzoek door de koper.
Indien de verkoper zelf op de hoogte was van het asbest, moet hij daarvan mededeling doen. Laat hij dat na, dan is hij in beginsel aansprakelijk.
De zaken liggen weer anders, indien de aanwezigheid van asbest vanzelfsprekend of zeer waarschijnlijk was en de koper daarop bedacht had moeten zijn. De expertise van de koper kan daarbij een grote rol spelen, evenals de ouderdom van het gebouw en de indrukken die de koper over zijn eigen kennis heeft gewekt. Daarnaast kan het zijn, dat de verkoper mocht aannemen, dat de aanwezigheid van asbest voor de koper niet van belang was. Zo kan vooraf uitdrukkelijk zijn aangegeven, dat in het gebouw slechts activiteiten zouden worden ontplooid, die geen risico meebrengen op het vrijkomen van asbest.
Was ook de verkoper niet met het asbest bekend, dan weegt in beginsel de onderzoeksplicht van de koper het zwaarst, zodat de aanwezigheid van verborgen hechtgebonden asbest doorgaans voor zijn risico komt. Maar als de koper in de gegeven situatie niet op de aanwezigheid van asbest bedacht hoefde te zijn, kan het weer anders komen te liggen. De indrukken die de verkoper in de kooponderhandelingen heeft gewekt, de ouderdom van het gebouw en de expertise aan weerszijden, kunnen namelijk meebrengen dat de aansprakelijkheid bij de verkoper wordt neergelegd.
Tot slot
Of de koper de koop kan annuleren of de kosten voor sanering bij de verkoper kan neerleggen, is dus afhankelijk van de hechtheid van het asbest, het gebruik van het gebouw, de kennis van de verkoper en de kennis die bij de koper aanwezig mocht worden verondersteld. Deze vraag laat zich daarom niet eenvoudig beantwoorden. Inschakeling van juridisch advies is in dergelijke kwesties dan ook verstandig.
Wordt u als koper, verkoper of wellicht als huurder of verhuurder geconfronteerd met een asbestprobleem? Neem dan contact met ons op, 010 209 27 77.
