Huurovereenkomsten voor kantoorruimte, opslag of overige bedrijfsruimte worden vaak 7:230a-huurovereenkomsten genoemd. Deze naam verwijst naar de toepasselijke wettelijke bepaling. Huurders van deze huurovereenkomsten hebben na opzegging van de huurovereenkomst recht op ontruimingsbescherming.
Hoe eindigt een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte?
Dit type huurovereenkomst wordt gekenmerkt door een grote mate van contractuele vrijheid tussen verhuurder en huurder. Zij kunnen zelf kiezen hoelang de huurovereenkomst loopt en op welke wijze de huurovereenkomst eindigt. Partijen volgen dus de regeling in de huurovereenkomst. Slechts wanneer in de huurovereenkomst geen regeling is opgenomen over de opzegging van de huur, gelden aanvullende wettelijke bepalingen.
Is de huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde tijd (bijvoorbeeld vijf jaar) eindigt de huurovereenkomst na verloop van deze tijd (in het voorbeeld dus na vijf jaar), zonder dat opzegging nodig is. Is de huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd (dus zonder einddatum), eindigt deze door opzegging.
Moet de huurder het pand verlaten wanneer de huur voor 7:230a-bedrijfsruimte is geëindigd?
Het einde van de huurovereenkomst betekent niet dat de huurder het pand moet verlaten. Als de verhuurder wil dat de huurder het gehuurde verlaat, moet de verhuurder ook de ontruiming aanzeggen. Een aanzegging tot ontruiming moet schriftelijk en voldoende duidelijk zijn. De huurder moet begrijpen dat hij het gehuurde moet ontruimen. Een duidelijke brief of e-mail volstaat. In de aanzegging tot ontruiming moet een datum worden genoemd die gelijk is aan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt of het moet gaan om een latere datum. Met andere woorden: een verhuurder mag niet om ontruiming vragen zolang de huurovereenkomst loopt.
Wanneer kan de huurder aanspraak maken op ontruimingsbescherming?
Wordt de huur van overige bedrijfsruimte door de verhuurder opgezegd, dan kan de huurder aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Huurders maken hier regelmatig aanspraak op, omdat zij bijvoorbeeld nog geen vervangende bedrijfsruimte hebben gevonden. Voor een beroep op ontruimingsbescherming moet de huurder uiterlijk twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoekschrift indienen bij de rechtbank. Voorbeeld: is de ontruiming aangezegd tegen 31 januari 2021, dan moet het verzoekschrift uiterlijk 31 maart 2021 zijn ingediend bij de rechtbank. Dit is een harde termijn. Zelfs wanneer partijen afspreken om de ontruimingsdatum op te schorten, blijft deze termijn gelden. Het is daarom verstandig om u tijdig te laten adviseren door een advocaat huurrecht.
Wat gebeurt er nadat er een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn is ingediend bij de rechtbank?
Indiening van het verzoek schorst de verplichting tot ontruiming. Dit betekent dat de huurder in het gehuurde mag blijven zitten, totdat de rechter een beslissing heeft genomen. Gedurende de procedure gelden tussen de huurder en de verhuurder dezelfde rechten en verplichtingen zoals opgenomen in de huurovereenkomst.
De rechter maakt een belangenafweging. Hij kan het verzoek van de huurder alleen toewijzen indien:
- het verzoek tijdig is ingediend; en
- de belangen van de huurder (en een eventuele onderhuurder) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.
Zelfs als aan beide voorwaarden is voldaan, kan het verzoek door de rechter worden afgewezen indien sprake is van onbehoorlijk gebruik of ernstige overlast door de huurder of wanbetaling.
Geeft de rechter de verhuurder gelijk, dan bepaalt hij wanneer het gehuurde alsnog moet worden ontruimd. Geeft de rechter de huurder gelijk, wijst hij het verlengingsverzoek toe. In dat geval mag de huurder nog tot maximaal 1 jaar na de aangezegde ontruimingsdatum gebruik blijven maken van het pand. De huurder kan maximaal drie keer een verzoek tot verlenging van de ontruiming indienen voor steeds 1 jaar. Tegen de beslissing van de rechter op het ontruimingsverzoek staat géén hoger beroep open.
Wanneer kan de huurder geen aanspraak maken op ontruimingsbescherming bij een 7:230a-huurovereenkomst?
De huurder heeft géén recht op ontruimingsbescherming als hij de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd of als hij heeft ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst of de ontruiming door de verhuurder. Voor een huurder is het dus belangrijk om niet zomaar akkoord te gaan met de opzegging van een huurovereenkomst of de aanzegging tot ontruiming zonder dat hij advies van een advocaat huurrecht heeft ingewonnen.
Een huurder en verhuurder mogen ook na het aangaan van de huurovereenkomst een nadere overeenkomst sluiten waarin zij afspreken dat de huurder geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming bij de opzegging van een 7:230a-huurovereenkomst. Ook in dat geval is het verstandig om u daarover voorafgaand aan het sluiten van een dergelijke overeenkomst te laten informeren door een advocaat huurrecht bedrijfsruimte.
Hebt u vragen over ontruimingsbescherming bij 7:230a-huurovereenkomsten?
De huurrecht advocaten van LVH Advocaten staan zowel huurders als verhuurders bij met betrekking tot al uw vragen over het beëindigen van huurovereenkomsten van 7:230a-bedrijfsruimte. Wij kunnen enerzijds namens de huurder een verzoekschrift indienen voor de verlenging van de ontruimingstermijn. Anderzijds kunnen wij voor een verhuurder een verweerschrift indienen met daarin de bezwaren tegen verlenging van de ontruimingstermijn.
