Hoge Raad laat zich opnieuw uit over rekenmethode voor huurkorting wegens corona bij huur van bedrijfsruimte
Op 4 juli 2025 heeft de Hoge Raad zich in een arrest opnieuw uitgelaten over de rekenmethode voor huurkorting bij bedrijfsruimte wegens corona. De Hoge Raad heeft beslist dat de rechter, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, in een concreet geval kan kiezen welke methode wordt gebruikt voor de berekening van huurprijsvermindering.
Huurprijsvermindering wegens corona: hoe zat het ook alweer?
Eerder, op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan naar aanleiding van prejudiciële vragen over huurkorting in coronatijd. De Hoge Raad oordeelde dat de omstandigheid dat een huurder het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die waren gesloten voor 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. Vermindering van de huurprijs moest worden berekend overeenkomstig de vastelastenmethode. Met dit laatste beoogde de Hoge Raad een handvat te bieden waarmee huurders en verhuurders van bedrijfsruimten in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden konden aanpassen.
Afwijken van de vastelastenmethode is toegestaan bij bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur
In de zaak die heeft geleid tot het arrest van 4 juli 2025 ging het om de huur van een hotel. De huurprijs bestond uit een percentage van de omzet of een minimale huurprijs (als de omzet ontoereikend zou zijn). De huurder van het hotel heeft vermindering van de huurbetalingsverplichting gevorderd over een periode vanaf 15 maart 2020 (eerste lockdown) wegens de coronapandemie en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen.
De rechtbank oordeelde dat de omzet van de huurder van het hotel zodanig laag was dat er geen omzetgerelateerde huurprijs was verschuldigd en dat op de minimale huurprijs de vastenlastenmethode en de 50/50-verdeling moest worden toegepast.
Wanneer de zaak in hoger beroep wordt voorgelegd, ziet het gerechtshof echter aanleiding om af te wijken van de berekening van de huurprijsvermindering volgens de vastelastenmethode. Er is immers geen vaste huurprijs afgesproken, maar een omzetgerelateerde huurprijs.
Huurprijsvermindering moet worden gebaseerd op waardeverandering
Het hof legt uit dat onder normale omstandigheden het hotel bij een hogere omzet een hogere (want omzetgerelateerde) huurprijs moest betalen. Door de coronamaatregelen behaalde het hotel een lagere omzet, maar daartegenover stond ook een lagere huur. De verstoring van de waardeverhouding is daardoor aanzienlijk minder ernstig dan in gevallen waarin een vaste huur is overeengekomen. Het hof houdt bij de berekening van de huurkorting daarom al rekening met de lagere huur.
Het hof legt uit dat de verhuurder de huurder niet hoeft te compenseren voor het feit dat deze door de coronamaatregelen wordt geconfronteerd met grote verliezen. Een verhuurder van bedrijfsruimte moet de huurder compenseren voor het feit dat door de coronamaatregelen de ‘waarde’ van het gehuurde pand voor de huurder is gedaald en de ‘waarde’ van de huurprijs niet in dezelfde mate.
Formule huurkorting wegens corona bij omzetgerelateerde huur
Het hof oordeelt dat de verhuurder en huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst als uitgangspunt hadden dat de minimale huurprijs zou gelden als de omzet niet boven de € 13 miljoen zou uitkomen. De minimale huurprijs en het percentage van de omzet zijn later wel geïndexeerd.
Om de huurkorting te berekenen, wordt de omzet tijdens de coronaperiode vergeleken met de omzet die zou gelden bij het verschuldigd zijn van de minimale huurprijs. Voordat werd geïndexeerd, zou de omzet tijdens corona dus vergeleken moeten worden met de € 13 miljoen. Daar komt een percentage omzetverlies uit. Dit percentage wordt dan door twee gedeeld en in mindering gebracht op de minimale huurprijs.
De Hoge Raad laat de beslissing van het hof in stand. Dat betekent dat er dus voor de rechter ruimte is om – als de omstandigheden daarom vragen – een eigen methode te kiezen voor het berekenen van huurkorting wegens corona.
Conclusie
Nog niet alle huurders en verhuurders van bedrijfsruimte hebben (definitieve) afspraken gemaakt over huurkorting bij bedrijfsruimte wegens de overheidsmaatregelen als gevolg van corona. Dit is nog steeds mogelijk. Oók als er een omzetgerelateerde huurprijs was afgesproken. Bent u huurder of verhuurder van bedrijfsruimte en bent u benieuwd naar wat dit voor uw situatie betekent? Neem dan contact op met mr. Yvonne Hilderink via hilderink@lvh-advocaten.nl.
