De wet geeft een regeling voor het beantwoorden van deze vraag, maar in de huurovereenkomst mogen afwijkende afspraken worden gemaakt. In de praktijk gebeurt dat ook, maar vaak zijn deze afspraken niet duidelijk of gedateerd. Dat biedt kansen en bedreigingen.
Wettelijke regeling:
Kort gezegd is de wettelijke regeling als volgt:
- de grondeigenaar is ook eigenaar van de op het perceel aanwezige opstallen, bijvoorbeeld een tankstation;
- met een recht van opstal kan het eigendom van het tankstation worden toebedeeld aan een ander dan de grondeigenaar;
- bij het einde van de huurovereenkomst mag de huurder de door hem aangebrachte veranderingen en verbeteringen (bijvoorbeeld het door hem gebouwde tankstation) wegbreken, dat wil zeggen: slopen;
- de huurder heeft dit recht slechts onder de voorwaarde dat het gehuurde terug wordt gebracht in de ‘oorspronkelijke toestand’ waarin het bij aanvang van de huur ter beschikking werd gesteld;
- de huurder mag enkel de ‘door hem’ aangebrachte veranderingen en verbeteringen wegnemen en dus niet hetgeen door een voorganger werd aangebracht;
- als de huurder besluit het tankstation niet te slopen maar achter te laten kan hij daarvoor van de grondeigenaar een vergoeding vragen.
Complicaties
In de praktijk doen zich vaak allerhande complicaties voor, zoals:
- er wordt geen recht van opstal gevestigd;
- het is onduidelijk of sprake is van verhuur van onbebouwde grond dan wel verhuur van 7:290 bedrijfsruimte;
- in de huurovereenkomst is afgeweken van het wettelijk regime, maar de afspraken zijn voor meerdere uitleg vatbaar;
- na aanvang van de huurovereenkomst is het bestaande tankstation gesloopt en is een nieuw tankstation opgericht;
- na aanvang van de huurovereenkomst hebben investeringen plaatsgevonden, zoals een 15 jarige herkeuring;
Kansen en bedreigingen
Het hebben, houden en krijgen van een tankstation locatie is van commercieel en financieel belang. Tegen het einde van de looptijd van een huurovereenkomst is sprake van kansen en bedreigingen voor huurder, grondeigenaar en concurrerende brandstofleveranciers. Er komen vragen aan de orde als:
- mag het tankstation worden gesloopt als het werd opgericht door een voorgaande huurder?
- wat is de ‘oorspronkelijke toestand’ indien het oude tankstation, dat er stond bij aanvang van de huur, werd vervangen door een nieuw tankstation?
- wat is de ‘oorspronkelijke toestand’ indien investeringen als een 15 jarige herkeuring hebben plaatsgevonden?
- heeft de huurder bescherming indien volgens de tekst van de huurovereenkomst onbebouwde grond is verhuurd, maar het tankstation er al stond bij het aangaan of vernieuwen van de huurovereenkomst?
- is in de huurovereenkomst afgesproken dat de grondeigenaar gerechtigd is het tankstation over te nemen, bijvoorbeeld tegen betalen van ‘de boekwaarde’?
- wat is ‘de boekwaarde’?
Dit alles brengt onder andere met zich mee, dat:
- de huurder van een tankstation ongewenst geconfronteerd kan worden met het feit dat hij bij einde van de huurovereenkomst het tankstation moet achter laten voor de concurrent en hooguit een beperkte vergoeding ontvangt;
- anderzijds het (dreigen met) uitoefenen van het wegbreekrecht een middel kan zijn de grondeigenaar te bewegen de huurovereenkomst tegen gunstige voorwaarden te verlengen;
- voor de grondeigenaar wellicht kansen ontstaan om tegen een geringe vergoeding daadwerkelijk de beschikking te krijgen over een tankstation dat kan worden verhuurd aan een andere brandstofleverancier;
- de concurrerende leverancier kansen heeft om tegen relatief geringe kosten een afzetpunt te verwerven.
Goed inzicht in de diverse juridische standpunten die kunnen worden ingenomen, maakt dat kansen en bedreigingen kunnen worden gesignaleerd en de juiste strategie kan worden bepaald om deze optimaal te benutten respectievelijk te voorkomen.
Informatie
Hebt u vragen over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Bouwe Bos.
