Bij de huur van bedrijfsruimte speelt niet alleen de hoogte van de huurprijs en de duur van het contract een belangrijke rol, maar ook de vraag of de huurder verplicht is om de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk te exploiteren. Deze zogenaamde exploitatieplicht kan verstrekkende gevolgen hebben voor zowel de verhuurder als de huurder van de bedrijfsruimte. Wat houdt deze verplichting precies in, en onder welke omstandigheden kan deze worden afgedwongen of ter discussie worden gesteld?
Wat is de exploitatieplicht?
De exploitatieplicht houdt in dat de huurder van een bedrijfsruimte verplicht is om het gehuurde bedrijfspand actief en daadwerkelijk te gebruiken en daarin een onderneming te blijven voeren gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Dit voorkomt dat een verhuurder geconfronteerd wordt met een leegstaand pand, wat bijvoorbeeld nadelig kan zijn voor een winkelcentrum waarin het gehuurde zich bevindt.
Juridische grondslag
De exploitatieplicht kent geen wettelijke grondslag en moet dus expliciet in de huurovereenkomst worden opgenomen. In veel standaard huurovereenkomsten—zoals het ROZ-model—is een exploitatieplicht opgenomen. Als huurder kan je hierover afwijkende afspraken maken met de verhuurder van de bedrijfsruimte of onderhandelen over de voorwaarden van zo’n exploitatieplicht.
Belang van de exploitatieplicht voor de verhuurder
Voor verhuurders, vooral van winkel- en horecapanden, is een exploitatieplicht essentieel. Een actieve onderneming trekt klanten en draagt bij aan het succes van andere nabijgelegen bedrijven. Als een huurder de deuren sluit zonder failliet te gaan, kan dit de algehele aantrekkelijkheid van een locatie verminderen.
Huurder en flexibiliteit
Voor huurders kan de exploitatieplicht soms een belemmering vormen. Ondernemers willen de vrijheid hebben om hun bedrijfsvoering te beëindigen of tijdelijk te pauzeren wanneer dat economisch nodig is. Daarom wordt bij de contractvorming vaak onderhandeld over eventuele uitzonderingen, zoals een recht om de exploitatie tijdelijk te onderbreken bij zwaarwegende bedrijfseconomische redenen.
Wat als een huurder zich niet aan de exploitatieplicht houdt?
Wanneer een huurder zich niet houdt aan de exploitatieplicht, kan dit leiden tot juridische conflicten. Verhuurders kunnen in sommige gevallen aanspraak maken op schadevergoeding of zelfs ontbinding van de huurovereenkomst. De uitkomst van dergelijke geschillen hangt af van de specifieke bepalingen in de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval.
Conclusie
De exploitatieplicht is een belangrijk punt van onderhandeling in huurovereenkomsten van bedrijfsruimte. Het biedt verhuurders zekerheid, maar kan voor huurders beperkend werken. Een goed geformuleerde overeenkomst en duidelijke afspraken kunnen latere conflicten voorkomen. Zowel huurders als verhuurders doen er goed aan om juridisch advies in te winnen bij het opstellen of beoordelen van de huurovereenkomst. Hebt u vragen over de exploitatieplicht bij bedrijfsruimte? Neem dan contact op met mr. Yvonne Hilderink via hilderink@lvh-advocaten.nl.
