Oude panden krijgen steeds vaker een nieuwe functie. Een oud schoolgebouw wordt een restaurant in retrostijl, een vervallen herenhuis herleeft als hotel en een verlaten kantoorpand krijgt een nieuw leven als studentencomplex.
Bij zo’n getransformeerd gebouw hoort vaak nog een in onbruik geraakt stuk grond. Jaren nadat een gebouw een nieuwe functie heeft gekregen, kan de behoefte opkomen om de aanliggende grond te benutten. Het oude schoolplein zou plaats kunnen bieden aan een zomers terras, het hotel wil een ruimer parkeerterrein in de tuin van het oude herenhuis, het studentencomplex kan wat fietsenstallingen gebruiken op een ongebruikte uitrit.
Op de aanliggende grond kunnen andere planologische regels gelden, doordat het bestemmingsplan een andere bestemming verleent aan de grond dan aan het gebouw. In het verleden kan ook ten gunste van de transformatie een vergunning zijn verleend tot afwijking van de bestemming van het gebouw, maar niet van de aanliggende grond. Zo kunnen vervelende complicaties verrijzen.
Vergunning voor strijdig gebruik als aansluitend terrein
De ondoorschijnende opeenhoping van regels en uitzonderingen die we kennen als het omgevingsrecht, brengt raad als men weet waar te kijken. Het Besluit Omgevingsrecht geeft, in de tweede bijlage onder het vierde artikel, een opsomming van activiteiten waarvoor een vergunning mag worden gegeven voor activiteiten die strijden met een bestemmingsplan. Het negende onderdeel van dat artikel noemt het gebruik van een op een bouwwerk aansluitend terrein in strijd met de voor dat terrein geldende planregels.
De uitgebreide procedure met de beslistermijn van 6 maanden, die het uitgangspunt vormt bij vergunningen in activiteiten in strijd met een bestemmingsplan, hoeft in dit geval niet te worden doorlopen. De kortere, reguliere procedure is van toepassing, met een beslistermijn van 8 weken. Dit betekent bovendien, dat als niet tijdig op de aanvraag wordt beslist, de gevraagde vergunning van rechtswege is gegeven. Zo kan de grond bij een gebouw worden gebruikt voor een doel dat afwijkt van het bestemmingsplan, zonder een stroperig proces van planologische besluitvorming te hoeven ondergaan.
Voorwaarden voor vergunning
Deze mogelijkheid tot vergunning is binnen strikte grenzen ingeperkt. De wetgever en rechter houden strikt de hand aan de eis dat het terrein waarvoor de vergunning wordt gevraagd, ook daadwerkelijk grenst aan een bouwwerk. Zo ondervond de eigenaar van een stuk grond, met daarop een woning, een tuin en een garage. Om de tuin door te trekken naar een aansluitende strook achter de garage, vroeg hij een vergunning aan. Die werd afgewezen, omdat de strook niet direct aan de woning grensde.
Daarnaast moet de gebruikswijziging van het aansluitend terrein alleen dienen ten behoeve van het gebruik van het bouwwerk waarop het terrein aansluit. Een terras bij het restaurant is voldoende verwant aan de functie van het gebouw en wordt geacht te strekken tot gebruik voor de horecabestemming. Ook zullen de parkeerplaatsen worden geacht te dienen tot benutting van de hotelbestemming en zullen de fietsenstallingen ook door de woonbestemming worden omhelsd.
Maar dient het gewenste gebruik bijvoorbeeld om ruimte te geven aan een nieuwe activiteit die de eigenaar aan zijn onderneming heeft toegevoegd, dan zal de tragere, moeizamere weg van de uitgebreide procedure moeten worden gevolgd om vergunning te krijgen tot afwijking van de bestemmingsregels.
Ook hier gelden dus de onvermijdelijke mitsen en maren. Desondanks verdient de regeling aandacht. Mocht u complicaties ondervinden, doordat de gewenste uitbreiding van een vergunde activiteit in een aangrenzend gebouw, botst met de bestemming op het aanliggend terrein, is het zinvol om te bekijken of een beroep kan worden gedaan op deze regeling.
Dit artikel is geschreven door mr. D.C. van Genderen.
Meer informatie
Bent u op zoek naar juridisch advies? Neem dan gerust contact met ons op. Dat kan telefonisch, per mail, of door het invullen van het contactformulier. Voor vragen kunt u bellen met LVH Advocaten via ons algemene nummer 010-2092777.
