Het Gerechtshof Amsterdam beslist dat een huurprijswijzigingsbeding waarmee de huurprijs – naast indexering op grond van de CPI – met maximaal 5% oneerlijk is.
Op 2 december 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam (link: ECLI:NL:GHAMS:2025:3213, Gerechtshof Amsterdam, 200.341.511) beslist over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor woonruimte en geoordeeld dat de betreffende bepaling oneerlijk is.
Feiten
In de zaak die werd behandeld door het Gerechtshof Amsterdam stond de volgende bepaling in de huurovereenkomst:
“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.”
In artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen (waarnaar in artikel 5.2 van de huurovereenkomst wordt verwezen) is een indexatiebeding opgenomen dat gebaseerd is op de consumentenprijsindex (CPI).
Het hof moest vervolgens beoordelen of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG (hierna: Richtlijn Oneerlijke Bedingen).
Eerdere beslissing van de Hoge Raad
Vorig jaar gaf de Hoge Raad al richting aan. De Hoge Raad bepaalde dat het eerst van belang is om het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar te onderscheiden (link: Prejudiciële vragen Hoge Raad: Huurprijswijzigingsbeding – LVH advocaten Rotterdam). Vervolgens oordeelde de Hoge Raad dat zowel het indexatiebeding krachtens consumentenprijsindex als een opslagbeding met een maximumpercentage van 3% niet oneerlijk is.
Het hof oordeelt nu dat een opslagbeding met een maximumpercentage van 5% wél oneerlijk is.
Beslissing van het Gerechtshof Amsterdam
Het hof beslist dat het opslagbeding van 5% oneerlijk is. Het beding is niet transparant, het komt voor op de indicatieve lijst en het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk ten nadele van de huurder. Een jaarlijkse huurstijging met 5% opslag bovenop de CPI-indexering leidt op de middellange en lange termijn tot een voor de huurder niet meer betaalbare huurprijs. Anders dan de Hoge Raad eerder besliste ten aanzien van een opslagbeding van maximaal 3%, blijft de stijging dus niet binnen aanvaardbare grenzen. Kortom: een opslagbeding van 5% is niet toegestaan.
Gevolgen oneerlijk huuropslagbeding
Als een opslagbeding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Bedingen, moet het buiten toepassing worden gelaten. Dat betekent dat een huurverhoging op basis van dat beding voor zowel het verleden als de toekomst niet mogelijk is. Als de huurder de huurprijsverhoging al heeft betaald, moet hij dit terugkrijgen van de verhuurder. Dit is dan onverschuldigd betaald.
Als de verhuurder een procedure tegen de huurder is gestart wegens achterstallige huur, zal de rechter moeten bepalen of een eventueel huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Als dit het geval is, moet er een aftrek plaatsvinden op de achterstallige huur. Ook kan een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding ertoe leiden dat een vordering bij de rechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming niet wordt toegewezen, omdat de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding niet rechtvaardigt.
Vragen
Bent u verhuurder en wilt u weten wat de gevolgen zijn van deze beslissing op uw vastgoedportefeuille of wilt u een bepaling in de huurovereenkomst laten toetsen of aanpassen? Neem dan contact op met mr. Yvonne Hilderink via hilderink@lvh-advocaten.nl. Zij is gespecialiseerd in huurrecht bij LVH Advocaten.
