Landjepik: de juridische mogelijkheden bij verlies eigendom van stuk grond
Tussen buren kan er discussie bestaan over wie eigenaar is van een bepaald stuk grond. Een dergelijke discussie kan ontstaan als op enig moment één van de buren een erfafscheiding op een zodanige manier plaatst dat daardoor een stuk grond dat eigendom is van de ander in bezit wordt genomen. De eigenaar heeft de mogelijkheid om zijn eigendom op te eisen (oftewel een revindicatoire vordering in te stellen). Een dergelijke vordering kan echter na verloop van tijd niet meer ingesteld worden als gevolg van verkrijgende verjaring.
Onlangs wees de Hoge Raad een arrest over een vordering op grond van onrechtmatige daad tegen de partij die de eigendom heeft verkregen ten koste van de ander. Er werd schadevergoeding in natura gevorderd, in de vorm van terug levering van de grond. In dit artikel licht ik de relevante wettelijke regelingen toe en ga ik in op het recente arrest van de Hoge Raad en ook een eerder arrest over landjepik.
Wat wordt bedoeld met eigendom en bezit?
In de arresten over landjepik zijn de begrippen eigendom en bezit van belang. Deze juridische begrippen licht ik kort toe.
Wat is een eigendomsrecht?
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat iemand kan hebben op een zaak (art. 5:1 lid 1 BW). Het staat de eigenaar in principe vrij om met uitsluiting van een ieder van de zaak gebruik te maken (artikel 5:1 lid 2 BW).
Wat is bezit?
Met ‘bezit’ wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt (art. 3:107 lid 1 BW). Wie een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden (art. 3:109 BW). Bezit kan verkregen worden door inbezitneming. Men neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te oefenen (art. 3:113 lid 1 BW). Als aan een ander het bezit wordt verschaft, dan wordt de verkrijger in staat gesteld om de macht over de zaak uit te oefenen die de verschaffer van het bezit over de zaak kon uitoefenen (art. 3:114 BW). Of iemand bezitter is moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, de wettelijke regeling hierover en overigens op grond van uiterlijke feiten.
Eigendom en bezit kunnen in verschillende handen zijn
Eigendom en bezit hoeven niet in één hand te zijn. Stel dat ik eigenaar ben van een stuk grond, maar mijn buurman heeft door het plaatsen van een heg de feitelijke macht over een stuk van mijn grond, dan ben ik nog steeds eigenaar, maar mijn buurman is bezitter van het stuk grond dat hij heeft afgebakend voor zichzelf.
Hoe kan je jouw eigendom opeisen?
Een eigenaar van een zaak is bevoegd deze bij een ieder die haar zonder recht houdt op te eisen (art. 5:2 BW). Dit noemt men een revindicatoire vordering. Deze vordering kan ook in rechte worden ingesteld. In het voorbeeld van mijn stuk grond dat in bezit is genomen door mijn buurman kan ik dus vorderen dat de grond weer in mijn macht wordt gebracht. Dat zal dan dus betekenen dat de heg moet worden verwijderd, zodat ik weer de feitelijke macht krijg over mijn stuk grond.
Verlies van eigendom als gevolg van verkrijgende verjaring
Zoals gezegd lopen eigendom en bezit soms uiteen. De wetgever heeft beoogd om een dergelijke situatie niet tot in lengte der dagen te laten voortduren. De juridische en feitelijke situatie moeten op enig moment weer samenkomen, zo is de gedachte. De juridische situatie volgt dan de feitelijke situatie (en niet andersom).
Daarom is in de wet bepaald dat een bezitter te goeder trouw op een bepaald moment rechten op het goed verkrijgt (art. 3:99 lid 1 BW). Als iemand te goeder trouw denkt rechthebbende te zijn geworden op een roerende zaak (en rechten aan toonder of order), dan kan hij het recht op het goed verkrijgen na bezit van drie jaar, andere goederen door een onafgebroken bezit van 10 jaren. Er is een afwijkende regeling voor cultuurgoederen. Op dit bezit te goeder trouw ga ik verder niet in.
Verlies van eigendom aan bezitter te kwader trouw
Zelfs een bezitter die niet te goeder trouw is kan het goed verkrijgen. Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt namelijk: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”
Verjaringstermijn bij bezit te kwader trouw
De verjaringstermijn die in dat geval van toepassing is beloopt twintig jaren (art. 3:306 BW). Het betreft een vordering strekkende tot beëindiging van het bezit door een niet-rechthebbende. De termijn begint te lopen op de dag, volgende op de dag waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden (art. 3:314 lid 2 BW).
In het voorbeeld betreffende mijn buurman die een heg op mijn grond plaatst, begint de termijn dus te lopen op de dag na de plaatsing van de heg. Aldus kan mijn buurman die niet te goeder trouw is na 20 jaar bezitter te zijn geweest van mijn stuk grond de eigendom van die grond verkrijgen. Dit betekent dus ook dat ik geen revindicatoire vordering meer kan instellen (alleen een eigenaar immers kan een dergelijke vordering instellen).
De onrechtmatige daad vordering als remedie tegen landjepik
In 2017 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over verkrijgende verjaring. In die zaak was de gemeente Heusden na 20 jaren haar eigendomsrecht kwijtgeraakt aan personen die niet te goeder trouw een perceel bosgrond in bezit hadden genomen. Een perceel van ruim 400 m2 van de gemeente was door de personen achter hun eigen perceel omheind, waarbij de strook grond alleen bereikbaar was via een door de personen afsluitbaar poortje. Op die manier was door de personen dus feitelijke macht over het stuk grond uitgeoefend.
In een overweging ten overvloede gaf de Hoge Raad aan dat de gemeente nog een vordering op grond van onrechtmatige daad kan toekomen. Daarbij gaf hij aan dat het voor de hand ligt dat de schadevergoeding wordt gevorderd in de vorm van overdracht van de zaak aan degene die de eigendom is verloren.
Casus verlies eigendom door verkrijgende verjaring
Onlangs heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over een geschil tussen buren, waarbij al vast stond dat de ene buurman (‘A’) als gevolg van verkrijgende verjaring een stuk grond was verloren aan zijn buurman (‘B’). De casus was verkort weergegeven als volgt.
Toen een vakantiepark nog in ontwikkeling was (maart 1991) heeft B een stuk grond op dat park aangekocht. Aan de akte van levering was een tekening gehecht, waarop een perceel een rechthoekige vorm had. A is pas later (in 2000) eigenaar geworden van een aangrenzend stuk grond op het park. Hij heeft het perceel gekocht van iemand die het op zijn beurt had gekocht in de periode waarin het park nog in ontwikkeling was.
Begin maart 1991 heeft het Kadaster de kadastrale grenzen ingemeten. Toen zijn de grenzen in het veld zichtbaar gemaakt met in de grond geslagen ijzeren buizen met houten piketten. Ook in juni 1992 zijn de grenzen van het perceel ingemeten. Op een tekening bij het relaas ervan zag het perceel er uit als een rechthoek.
De kadastrale grenzen van het perceel
B kon zich omstreeks augustus 1992 nog steeds niet vinden in de omvang van zijn perceel. Hij heeft toen de verkoopmakelaar gevraagd om de grenzen van het perceel aan te wijzen. Vervolgens zijn omstreeks september 1992 door hem 50 coniferen geplaatst om het perceel af te bakenen en in mei 1993 nog een veel groter aantal. Deze erfafscheiding liep schuin (oftewel dit strookte niet met kadastrale gegevens).
In december 2012 heeft A een grensreconstructie laten uitvoeren door een bedrijf en later (in 2014) nog een keer door het Kadaster. Hieruit is naar voren gekomen dat de kadastrale erfgrens niet overeenkomt met de feitelijk aanwezige erfgrens (de coniferenhaag). B had feitelijk 46 m2 grond dat (later) toebehoorde aan A bij zijn perceel getrokken.
De rechtbank Limburg heeft bij een vonnis van 30 maart 2016 geoordeeld dat de betreffende strook grond door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van B.
Vordering op grond van onrechtmatige daad vanwege te kwader trouw in bezit nemen grond
Vervolgens start A een procedure waarin hij van B vordert dat bij wijze van schadevergoeding in natura de strook grond die aan hem toebehoorde in eigendom terug geleverd moet worden aan hem. A stelt hierbij dat B onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond tussen september 1992 en mei 1993 te kwader trouw in bezit te nemen en vervolgens te houden voor een termijn van 20 jaren (oftewel de termijn voor verkrijgende verjaring uit artikel 3:306 BW). De rechtbank heeft de vordering toegewezen.
De discussie gaat in de procedure vooral over of er onrechtmatig is gehandeld en met name over de vraag of B wist dat hij een stuk grond van A in bezit had genomen.
Waaruit bestaat de onrechtmatige gedraging?
Voor de beantwoording van deze vraag gaat het Hof in op diverse feitelijke omstandigheden. Hieruit trekt het Hof de conclusie dat B in ieder geval tot en met 2 juni 1992 actief wist waar de grens tussen zijn perceel en het buurperceel liep. B wist dat hij een rechthoekig perceel had, maar heeft desondanks een schuine erfafscheiding aangelegd. Op deze manier, en door vervolgens het stuk grond 20 jaren in bezit te houden, heeft B toerekenbaar onrechtmatig gehandeld. Het vonnis van de rechtbank, waarmee de vorderingen van A zijn toegewezen, wordt dus bekrachtigd.
Hoge Raad blijft bij leer over schadevergoedingsvordering na verkrijgende verjaring
B gaat in cassatie bij de Hoge Raad en bepleit dat de Hoge Raad terugkomt van het arrest inzake de Gemeente Heusden. In dat arrest was, zoals hiervoor al toegelicht, overwogen dat een persoon die eigendom van een zaak heeft verloren als gevolg van onrechtmatige inbezitneming door een ander nog een schadevergoedingsvordering op grond van onrechtmatige daad tegen die ander kan hebben. De Hoge Raad ziet geen aanleiding om terug te komen op dat arrest.
Verder is in cassatie nog aangevoerd dat het Hof niet heeft vastgesteld dat B te kwader trouw heeft gehandeld. De Hoge Raad is evenwel van oordeel dat het Hof heeft bedoeld dat B wist dat de strook grond tot het buurperceel hoorde en dat in dat oordeel ligt besloten dat B te kwader trouw was. Het cassatieberoep wordt daarom verworpen.
Kan de vordering op grond van onrechtmatige daad ook verjaren?
De vordering op grond van onrechtmatige daad kan ook verjaren. Bij de landjepik situaties moet als volgt gezien worden: niet alleen het onrechtmatige in bezit nemen, maar ook het in bezit houden voor een periode gedurende de verjaringstermijn van 20 jaren is onrechtmatig handelen. Door het in bezit houden gedurende 20 jaren treedt immers uiteindelijk het gevolg (eigendomsverlies door de gedupeerde) op. De onrechtmatige handeling eindigt dus pas op het moment van eigendomsovergang.
Het is dus zeker niet zo dat de schadevergoedingsvordering tegelijkertijd met de revindicatievordering verjaart.
Wat is de verjaringstermijn voor de vordering op grond van onrechtmatige daad bij landjepik?
De verjaringstermijn bij vordering vanwege onrechtmatige daad is geregeld in artikel 3:310 lid 1 BW. Gezien dit wetsartikel en de besproken arresten geldt ten aanzien van verjaring het volgende:
- een verjaringstermijn van vijf jaren gaat lopen vanaf het moment dat de gedupeerde bekend is geworden met zijn eigendomsverlies;
- maar in elk geval verjaart de vordering twintig jaar na voltooiing van de verjaring van artikel 3:314 lid 2 BW.
Bij eigendomsverlies aan een bezitter te kwader trouw heeft men dus gedurende twintig jaar de mogelijkheid de zaak te revindiceren, waarna nog gedurende een termijn van hooguit 20 jaren de mogelijkheid bestaat om de verloren eigendom met een actie op grond van onrechtmatige daad terug te vorderen.
Wat te doen als gedupeerde bij landjepik?
Aldus is er nog steeds een ruime periode voor een gedupeerde om juridische actie te ondernemen tegen landjepik. Desondanks geldt: hoe eerder men in actie komt tegen een onterechte inbezitneming van grond hoe beter.
Advocaat nodig bij verlies van eigendom door landjepik in Rotterdam
Als u vragen heeft over goederenrecht, waaronder situaties betreffende inbezitneming van percelen grond (landjepik) en verjaringstermijnen, of vorderingen op grond van onrechtmatige daad dan kunt u contact opnemen met Peter de Graaf.
Het besproken arrest van de Hoge Raad is hier te vinden.
