Stel je hebt een pand gekocht. Je gaat naar de notaris, na de levering is het van jou. Maar het kan zijn dat er een recht is van een andere persoon. Zo’n “derde” kan een koopoptie hebben. Of er is sprake van een “dubbele verkoop”. Wat is in zo’n situatie de rol van de notaris?
Op 3 april 2015 oordeelde de Hoge Raad over zoiets. Een aanbiedingsplicht is ooit afgesproken. Als twee broers tot verkoop van een pand willen overgaan moeten zij het eerst voor € 105.000,– aanbieden aan zo’n “derde”, in dat geval hun vader. Maar de zonen vinden die prijs niet meer reëel, er is het nodige in het pand geïnvesteerd. Niet voor € 105.000,– maar voor € 395.000,– bieden zij het vader aan. Niet acceptabel voor vader, 2 jaar later verkopen zijn zonen het voor € 300.000,– aan een ander.
Mag de notaris meewerken aan levering?: er is een plicht voor de zonen om het voor € 105.000,– aan te bieden aan vader en dat hebben zij niet gedaan. De Kamer van Toezicht van de Notarissen vindt dat vader terecht klaagt, de notaris die wel meegewerkt heeft aan levering krijgt een waarschuwing. Op vordering van vader veroordeelt de rechtbank de notaris tot betaling van een schadevergoeding. Het gerechtshof zet er een streep door; de vordering van vader wordt afgewezen.
De Hoge Raad is aan zet. Uit zijn uitspraak blijkt dat de notaris, die benaderd is voor de leveringsakte, in een geval dat hij vermoedt dat rechten van derden spelen (vader) met de koper en verkopers zal moeten overleggen. Zo nodig zal hij nader onderzoek moeten doen. Vormt het recht van de derde een beletsel voor de beoogde levering aan degene die het pand voor € 300.000,– heeft gekocht? Daarvan kan sprake zijn als de wet dat recht als het sterkere recht heeft aangewezen. Maar ook als de koper onrechtmatig handelt door levering te verlangen.
Van dit alles blijkt niet, zo oordeelden Gerechtshof en Hoge Raad. Het Hof heeft de vordering van moeder dus terecht afgewezen. “Moeder”? Ja, “moeder”, erfgename. Vader is tijdens de procedures overleden.
Rechten van derden. Bij onroerend goed speelt het vaker. Koopopties, dubbele verkoop, aanbiedingsplicht, kettingbedingen, een tweede recht van hypotheek.
Hebt u vragen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Hans Rijntjes.
