Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven over een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten met consumenten (ECLI:NL:HR:2024:1780). De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op de vraag of in de geliberaliseerde huursector een huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% (opslagbeding) naast een indexatiebeding oneerlijk is. Allereerst is van belang dat het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar moeten worden onderscheiden. In beginsel zijn zowel het indexatiebeding krachtens consumentenprijsindex als een opslagbeding met een maximumpercentage van 3% niet oneerlijk. Hieronder wordt de prejudiciële beslissing nader toegelicht.
De feiten
Aan de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad liggen twee zaken ten grondslag. Deze gaan tussen ASR als verhuurder en twee verschillende huurders die een huurachterstand hebben laten ontstaan. In de huurovereenkomsten is met betrekking tot de huurprijsaanpassing het volgende bepaald:
10.2 Het gestelde in artikel 5.1 en 5.2 van deze huurovereenkomst en in artikel 18 van de bij deze huurovereenkomst deel uitmakende Algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen het volgende overeen:
- De laatste geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal bureau voor de Statistiek (CBS). Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien maanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs.
- Indien een huurprijsaanpassing bij toepassing van het gestelde in dit artikel onder 1 niet kan leiden tot een huurprijsaanpassing van maximaal 3 %, dan kan de laatst geldende huurprijs door verhuurder niettemin met maximaal 3 % worden verhoogd, tot bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaanden waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs. (…)”
De vraag in beide zaken is of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13. Als dat het geval is, moet de bepaling worden vernietigd. Met andere woorden: dan is de bepaling niet geldig.
Naar aanleiding van deze twee zaken en omdat er vragen zijn over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk beding heeft de kantonrechter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
De prejudiciële vragen
Kort samengevat heeft de kantonrechter de volgende vier vragen gesteld aan de Hoge Raad:
1 A. Is het opslagbeding oneerlijk?
1 B. Zijn het opslagbeding en het indexatiebeding afzonderlijk toetsbare bedingen?
2. Wat zijn de gevolgen van het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding?
3. Wat moet en mag een rechter ambtshalve als het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt?
De antwoorden van de Hoge Raad
Antwoord op vraag 1B
Allereerst behandeld de Hoge Raad vraag 1B. Die vraag stelt aan de orde of hetgeen in artikel 10.2 van de huurovereenkomst is bepaald over de opslag (‘het opslagbeding’), met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan losstaat van hetgeen dezelfde bepaling inhoudt over indexatie (‘het indexatiebeding’). De Hoge Raad oordeelt dat het oneerlijke karakter van het opslagbeding apart kan en moet worden getoetst.
Het indexatiebeding en een opslagbeding hebben onderling verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
Antwoord op vraag 1A
Vraag 1A stelt aan de orde of een opslagbeding dat de huurder verplicht tot betaling van een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex, oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13. De Hoge Raad beslist dat zo’n opslagbeding niet oneerlijk is.
De Hoge Raad merkt wel op dat bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst alle omstandigheden rond het sluiten van de overeenkomst in aanmerking genomen moeten worden. Ook moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen in de betrokken overeenkomst. Met andere woorden: bij de beoordeling van het opslagbeding moet ook gekeken worden naar welk effect dit heeft in combinatie met (onder meer) het indexatiebeding.
Het opslagbeding is niet oneerlijk omdat de financiële gevolgen daarvan voor een huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met een maximaal percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft.
Ook knoopt de Hoge Raad aan bij recente wetgeving:
“3.2.9 De Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De op 1 mei 2021 in werking getreden Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: de Wet maximering huurprijsverhogingen) en de op 1 juli 2024 in werking getreden Wet betaalbare huur gaan uit van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven. Art. 7:248 lid 3 BW bepaalt voor huurovereenkomsten van woonruimte in de geliberaliseerde sector dat voor zover toepassing van een huurprijswijzigingsbeding leidt tot een verdergaande verhoging van de huurprijs dan toegelaten op grond van de wet, het beding in zoverre nietig is en de huurprijs dan geldt als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging.”
Antwoord op vraag 2
Vraag 2 stelt aan de orde wat de gevolgen zijn van het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding.
De Hoge Raad oordeelt dat wanneer een opslagbeding oneerlijk is bevonden, dit beding buiten toepassing moet worden gelaten. De huurder moet in de situatie worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd zonder dat beding. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is dus niet mogelijk. Niet voor het verleden en evenmin voor de toekomst. Iedere huurprijsverhoging die een huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding is onverschuldigd betaald in de zin van artikel 6:203 BW (onverschuldigde betaling), zodat de huurder daarvan terugbetaling kan vorderen.
Antwoord op vraag 3
Vraag 3 stelt aan de orde wat de rechter ambtshalve mag en moet als een opslagbeding oneerlijk wordt bevonden.
De Hoge Raad beslist dat wanneer een verhuurder aanspraak maakt op achterstallige huurtermijnen, de rechter ambtshalve de huurverhogingen die zijn gebaseerd op een oneerlijk beding in mindering moet brengen. De rechter mag niet ambtshalve overgaan tot verrekening van een huurschuld van een huurder met een vordering van een huurder uit hoofde van onverschuldigde betaling ter zake van in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding betaalde huurprijsverhogingen. Op verrekening moet immers een beroep gedaan worden.
Conclusie
De Hoge Raad oordeelt dat bij een huurprijsaanpassingsbeding allereerst onderscheid gemaakt moet worden tussen een opslagbeding en een indexatiebeding. Bij de toetsing van het oneerlijke karakter van het opslagbeding moet wel het cumulatieve effect met het indexatiebeding worden meegewogen. Een indexatiebeding krachtens consumentenprijsindex en een opslagbeding met een maximumpercentage van 3% zijn in beginsel niet oneerlijk. Zou een opslagbeding wel oneerlijk zijn, moet het buiten toepassing worden gelaten. De huurder kan dan terugbetaling vorderen van het op grond van het opslagbeding te veel betaalde huur of een beroep doen op verrekening.
Bent u verhuurder en wilt u weten wat de gevolgen zijn van deze prejudiciële beslissing op uw vastgoedportefeuille of wilt u een bepaling in de huurovereenkomst laten toetsen of aanpassen? Neem dan contact op met mr. Yvonne Hilderink via hilderink@lvh-advocaten.nl. Zij is gespecialiseerd in huurrecht bij LVH Advocaten.
