Bij het einde van een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder is het mogelijk dat verhuurder een gelijksoortig bedrijf als huurder in het gehuurde exploiteert. Op grond van artikel 7:308 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is het voor huurder in een dergelijk geval mogelijk om bij het einde van de huurovereenkomst van een detailhandelsruimte een vergoeding voor de achtergelaten goodwill van verhuurder te vorderen. Artikel 7:308 BW kan ook in franchiserelaties een rol spelen. In een recente kwestie tussen franchisegever, die tevens verhuurder was, en franchisenemer, die tevens huurder was, heeft het hof Amsterdam bij arrest van 26 september 2017 geoordeeld dat franchisenemer in kwestie geen recht heeft op een goodwillvergoeding.
Goodwillvergoeding
Artikel 7:308 BW bepaalt dat indien de verhuurder van een bedrijfsruimte (niet zijnde kantoorruimte) voordeel geniet als die ruimte na beëindiging van de huur wordt gebruikt voor een gelijksoortig bedrijf, de (onder)huurder aanspraak kan maken op een naar billijkheid te berekenen vergoeding. Hierbij is van belang te weten dat een recht op goodwillvergoeding enkel kan bestaan als de huurovereenkomst is beëindigd als gevolg van opzegging door de verhuurder. Voor de toepassing van artikel 7:308 BW komt niet in aanmerking dat het voordeel voortvloeit uit de aard of de ligging van het verhuurde pand of uit de daarin aangebrachte veranderingen. Het gaat derhalve om het gedeelte van de goodwill dat aan de ondernemersactiviteit van de gewezen huurder kan worden toegeschreven en de verhuurder een voordeel geeft welke zij niet zou hebben genoten als bedrijfsruimte niet voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf gebezigd zou zijn. Indien de verhuurder na de beëindiging van de huurovereenkomst langer dan één jaar wacht voordat de detailhandelsruimte door een gelijksoortig bedrijf in gebruik wordt genomen, dan kan de huurder geen aanspraak maken op een vergoeding.
Wat was er aan de hand?
Nadat franchisegever de franchise- en huurovereenkomst had opgezegd vorderde franchisenemer een goodwillvergoeding op grond van artikel 7:308 BW. Franchisegever had een concessie overeenkomst met Schiphol Nederland B.V. gesloten om koffers machinaal te sealen. Aanvankelijk heeft franchisenemer zelf de sealing activiteiten op de luchthaven uitgevoerd. Met ingang van 1 november 2008 heeft franchisegever, die werkzaamheden in het kader van een franchiseovereenkomst overgedragen aan franchisenemer. Na een aantal jaren heeft franchisegever zowel de franchise- als de huurovereenkomst opgezegd met als doel om de exploitatie zelf voort te zetten. Franchisenemer had weliswaar berust in de opzegging, maar wilde wel een goodwillvergoeding. Franchisenemer legt – kort gezegd – aan haar vordering ten grondslag dat franchisegever, nadat de tussen haar en franchisenemer bestaande huurovereenkomst door opzegging zijdens franchisegever is geëindigd, voordeel zou hebben genoten ten gevolge het feit dat franchisegever vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf aan het door franchisenemer aldaar uitgeoefende bedrijf. Franchisegever voert hiertegen gemotiveerd verweer.
Oordeel goodwillvergoeding rechtbank Noord-Holland
Uiteindelijk wordt de vordering van franchisenemer afgewezen, omdat er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake was van een voordeel van de zijde van franchisegever, omdat enig voordeel voortvloeit uit de aard en de ligging van de ruimte. (Uitspraak Rechtbank Noord-Holland). De klantenkring was namelijk het gevolg van de locatie en niet van de ondernemersactiviteiten van franchisenemer. De onderneming was immers gelegen op de luchthaven Schiphol, hetgeen volgens de rechtbank de klantenkring tot gevolg heeft. Immers, klanten konden op de luchthaven alleen bij franchisenemer terecht. Franchisenemer is het kennelijk niet eens met het oordeel van de rechtbank en gaat in hoger beroep.
Bekrachtiging hof Amsterdam
Het hof bekrachtigd het vonnis van de rechtbank en voegt daaraan toe dat de enkele door de gewezen franchisenemer gerealiseerde aanzienlijke toename van omzet en winst, onvoldoende concrete aanknopingspunten biedt om tot de conclusie te kunnen komen dat franchisegever voordeel heeft genoten dat is toe te rekenen aan de ondernemingsactiviteiten van franchisenemer.
Deze kwestie maakt duidelijk dat franchisegevers en franchisenemers zich er bewust van dienen te zijn dat indien de franchise- en huurovereenkomst door franchisegever worden opgezegd franchisenemers aanspraak kunnen maken op een goodwillvergoeding.
Informatie
Hebt u vragen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met ons kantoor op telefoonnummer 010 – 209 27 77 of per e-mail info@lvh-advocaten.nl.
