Traditiegetrouw wordt er aan het begin van het jaar nieuwe wet- en regelgeving van kracht. Voor de vastgoedwereld is dat per 1 januari 2017 onder andere het geval met betrekking tot het begrip ‘bouwterrein’ op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB 1968).
Bouwterrein
Tot 1 januari 2017 gold op grond van artikel 11, lid 4 van de Wet OB 1968 dat als bouwterrein wordt aangemerkt, onbebouwde grond:
- waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
- ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
- in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
- ter zake waaraan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend;
dit alles met het oog op bebouwing van de grond.
Aan deze vereisten werd in de praktijk (door de Belastingdienst) strak de hand gehouden.
Uitspraak
Het arrest ‘Woningstichting Maasdriel’ van het Hof van Justitie van de EU (HvJ EU 17 januari 2013, C-543/11, ECLI:EU:C:2013:20) heeft echter duidelijk gemaakt dat de definitie van het begrip bouwterrein in de Wet OB 1968 te ‘eng’ is en zich niet verdraagt met de uitleg van hetzelfde begrip op basis van de Europese BTW-Richtlijn (Richtlijn 2006/112/EG, PbEU 20016, L 347).
Op grond van dit arrest was de nationale wetgever aan zet. Die heeft daaraan uitvoering gegeven door artikel 11, lid 4 Wet OB 1968 te wijzigen. Met ingang van 1 januari 2017 is op grond van artikel 11 lid 4 Wet OB 1968 sprake van een bouwterrein indien “onbebouwde grond kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen”. Tekstueel een aanzienlijke vereenvoudiging in vergelijking met de vereisten die voorheen golden (zie hiervoor 1 t/m 4). Bij de beoordeling of sprake is van een bouwterrein zal met ingang van 1 januari 2017 meer dan voorheen rekening moeten worden gehouden met de omstandigheden van het geval, waaronder de intenties van partijen. Dit als gevolg van het kennelijkheidsvereiste waaraan op grond van artikel 11, lid 4 Wet OB 1968 zal moeten worden voldaan. In de praktijk zal ongetwijfeld de vraag rijzen hoe ‘breed’ het begrip bouwterrein op grond van de nieuwe regeling mag worden uitgelegd. Een vraag die vervolgens in de jurisprudentie zal moeten worden beantwoord.
Gevolg wetswijziging
Het gevolg van deze wetswijziging voor de praktijk zal zijn dat sneller dan voorheen sprake is van een bouwterrein. Aangezien de levering van een bouwterrein in de BTW is belast, kan onder omstandigheden de BTW in aftrek worden genomen als voorbelasting en kan een beroep worden gedaan op een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (samenloopvrijstelling). Dat kan financieel (zeer) aantrekkelijk zijn, zeker nu landelijk de vastgoedmarkt aantrekt en ook transformatie en sloop van gebouwen in de spotlights staan.
Informatie
Mocht u naar aanleiding van deze bijdrage nog vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u altijd contact opnemen met het team Vastgoed van LVH Advocaten.
Deze bijdrage is namens het team Vastgoed verzorgd door Ben van Nieuwaal.
