Voor een eigenaar van een appartementsrecht is de zeggenschap over de woning ingeperkt door de vereniging van eigenaren. Over veel zaken ligt de zeggenschap bij de VvE. De vereniging beslist onder meer over gemeenschappelijk onderhoud, verbouwingen van gemeenschappelijke gedeelten, wijzigingen aan leidingwerken en financiële uitgaven. Wat gebeurt er echter als er een conflict ontstaat binnen de VvE?
Conflict binnen de VvE
In gevallen waarin één eigenaar een groot deel van de appartementen bezit en daarmee een overwicht heeft, kunnen de andere eigenaren binnen de VvE-vergadering in de verdrukking komen. Veel grooteigenaren hebben de neiging hun wil aan de andere eigenaren op te leggen. Besluiten die door de rest worden gedragen, worden dan structureel door de grooteigenaar weggestemd en besluiten die geen steun krijgen van de rest worden er door de grooteigenaar doorgedrukt. Daar komt bij dat het bestuur en de beheerder vaak op de hand zullen zijn van de grooteigenaar. Veel eigenaren leggen zich bij hun ondergeschikte rol neer, waardoor de problemen een chronisch karakter krijgen. Het gevaar van wanbeleid dringt zo de kop op, tot grote onvrede en spanningen bij de andere eigenaren.
De wetgeving biedt nauwelijks bescherming tegen de grooteigenaar. Dat geldt ook voor de meeste splitsingsakten en de modelreglementen.
Toch kunnen, met de nodige creativiteit en energie, mogelijkheden worden gevonden om de macht van de misbruik makende grooteigenaar te doorbreken om zo het conflict binnen de VvE op te lossen.
Intern onderzoek VvE-beleid grooteigenaar
Een voorbeeld van een middel dat de andere eigenaren kunnen aanwenden, is een intern onderzoek. Dat onderzoek kan worden gericht op het beleid en het bestuur van de VvE en de vraag of de grooteigenaar daarin een onbehoorlijke rol heeft vervuld. Als er concrete aanwijzingen zijn van wanbeleid met betrokkenheid van de grooteigenaar, zouden de andere eigenaren daartoe een besluit in stemming kunnen brengen in de VvE-vergadering. Stemt de grooteigenaar dat besluit vervolgens weg, terwijl de aanwijzingen van wanbeleid sterk zijn, dan kan die stem worden aangemerkt als onredelijk. De kantonrechter kan vervolgens worden gevraagd de vergadering te machtigen om het besluit te nemen, ongeacht het verzet van de grooteigenaar. Met die machtiging kan grondig onderzoek plaatsvinden naar het beheer, het bestuur en het reilen en zeilen van de grooteigenaar die het bestuur en het beheer in zijn greep houdt.
Maatregelen bij misbruik meerderheidsmacht grooteigenaar VvE
Indien de resultaten een patroon van wanbeleid en samenspanning tussen beheerder, bestuurder en grooteigenaar aantonen, ontstaat een rechtvaardiging voor persoonlijke aansprakelijkstelling. De grooteigenaar kan persoonlijk aansprakelijk worden gesteld, of, als het rechtspersoon is, de natuurlijke persoon die de leiding heeft in die rechtspersoon. In gevallen van structureel wanbeleid met betrokkenheid van de grooteigenaar, kan zelfs een poging worden gedaan tot statutenwijziging tegen de wil van de grooteigenaar. Hiermee kan worden ingegrepen in het stemoverwicht. De regel, dat statuten alleen worden gewijzigd met instemming van alle eigenaars, of door de kantonrechter op verzoek van de eigenaren met minstens de helft van alle stemmen, geldt namelijk niet absoluut. De regel kan terzijde worden geschoven als deze tot een resultaat leidt, dat naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De oppositie van een grooteigenaar tegen een statutenwijziging, waarbij de stemverhoudingen zo worden gewijzigd dat deze niet langer zijn wil aan de rest kan opleggen, kan dus op die wijze worden gepasseerd. Dit zal zich niet snel voordoen, maar het is zeker niet onmogelijk.
Het is in ieder geval aan de verdrukte eigenaren om zich teweer te stellen tegen de grooteigenaar die misbruik maakt van zijn positie. Veranderingen zullen actief moeten worden afgedwongen en komen niet vanzelf.
Heeft u als VvE-lid te maken met een grooteigenaar die de belangen van andere eigenaren verwaarloost? Of heeft u andere problemen in het kader van de VvE? Neem dan contact op met ons op, 010 209 27 77.
