Wanneer je een (oud) huis koopt, koop je dit in de staat waarin het zich dan bevindt. Dat wil zeggen inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Blijkt dat er na de koop sprake is van een gebrek, is dit in beginsel voor risico van de koper. Dit klinkt logisch. Toch zijn er situaties denkbaar waarin de koper de verkoper kan aanspreken voor de kosten van herstel van het gebrek. In dit artikel leg ik uit wanneer daarvan sprake kan zijn.
Wanneer kan de verkoper aansprakelijk zijn voor een gebrek?
Een verkoper kan na de overdracht van een woning toch aansprakelijk zijn voor een gebrek, indien:
- de verkoper het gebrek ten onrechte niet heeft gemeld aan de koper; of
- er sprake is van een ernstig gebrek.
In beide gevallen moet het gebrek al aanwezig zijn geweest ten tijde van de overdracht van de koopwoning.
Heeft de verkoper het gebrek niet gemeld?
De verkoper kan aansprakelijk zijn als hij wist van het gebrek aan het koophuis, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de verkoper aansprakelijk, omdat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingsplicht houdt in dat hij alle gebreken aan de woning moet mededelen aan de (potentiele) koper voorafgaand aan de koop.
Anderzijds rust op de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper onderzoek moet (laten) doen naar de (bouwkundige) staat van de koopwoning. Bij de aankoop van een ouder huis rust op de koper een zwaardere onderzoeksplicht, omdat de kans op gebreken groter is.
Is er sprake van een ernstig gebrek?
Er is sprake van een ernstig gebrek wanneer de koopwoning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Bij normaal gebruik hoort dat iemand de woning veilig kan gebruiken. Dit betekent bijvoorbeeld dat je veilig op het balkon moet kunnen staan of dat de woning een veilige en waterdichte dakconstructie heeft. Is het koophuis niet geschikt voor normaal gebruik, terwijl dit wel in de koopovereenkomst is opgenomen, dan is er sprake van een ernstig gebrek. De koper kan de verkoper dan aanspreken voor de kosten van het herstel. Het maakt in beginsel niet uit dat de verkoper ten tijde van de verkoop niet afwist van het verborgen gebrek.
Welke mogelijkheden heeft de verkoper om zijn aansprakelijkheid te beperken?
In koopovereenkomsten worden regelmatig clausules opgenomen die de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken beperkt. In bijvoorbeeld een ouderdomsclausule wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere koopwoning. De koper mag dan niet dezelfde verwachtingen van het huis hebben als bij een nieuwere woning.
Een ander voorbeeld is de niet-zelfbewoningsclausule. Hierin staat dat de verkoper niet zelf in de woning heeft gewoond, zodat hij niet bekend is met de staat van de woning. Dit is vaak het geval bij een voormalige huurwoning of huis dat is verkregen middels een erfenis.
Is een dergelijke clausule opgenomen in de koopovereenkomst, kan het zijn dat de verkoper niet aansprakelijk is voor het gebrek. De kosten van herstel blijven dan voor de koper.
Wat te doen wanneer er sprake is van een gebrek?
Op de koper rust een klachtplicht. Dit betekent dat hij de ontdekking van een verborgen gebrek zo snel mogelijk moet melden aan de verkoper van het koophuis. Indien de melding niet meteen na de ontdekking is gedaan, moet het gebrek in ieder geval binnen een redelijke termijn worden gemeld. Meestal is een periode van twee maanden redelijk.
Of de verkoper ook aansprakelijk is, hangt meestal vooral af van de inhoud van de koopovereenkomst en de omstandigheden van het geval. Het is daarom altijd verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen.
Informatie
Heeft u als koper een verborgen gebrek ontdekt, wordt u als verkoper van een huis geconfronteerd met een klacht van de koper of heeft u andere vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Yvonne Jansen.
