Voor huurders van bedrijfsruimte kan het zinvol zijn om de gehuurde bedrijfsruimte (deels) onder te verhuren. De huurder wordt dan ook onderverhuurder. Mag dit zomaar?
Onderhuur is wettelijk toegestaan
Onderhuur is op basis van de wet in beginsel toegestaan. In de wet staat dat een huurder van bedrijfsruimte het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik mag geven, tenzij de huurder moest begrijpen dat de verhuurder daartegen bezwaar heeft.
Vaak is voorafgaande toestemming van de verhuurder vereist voor onderhuur
Als de huurder van bedrijfsruimte moet aannemen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen de onderhuur, is onderhuur zonder toestemming van de verhuurder niet toegestaan. De bezwaren hebben dan betrekking op ofwel de identiteit van de onderhuurder of het voorgenomen gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte. Een onderhuurder kan bijvoorbeeld niet voldoende financiële zekerheid bieden of de beoogde onderhuurder wil activiteiten in het gehuurde uitoefenen die mogelijk schade of overlast veroorzaken.
Onderhuur van bedrijfsruimte is contractueel meestal uitgesloten
In de meeste (model) huurovereenkomsten staat dat onderhuur pas is toegestaan als de verhuurder daar voorafgaand schriftelijke toestemming voor heeft verleend. Als zo’n bepaling is opgenomen in de huurovereenkomst, moet een huurder van bedrijfsruimte begrijpen dat onderhuur niet zomaar is toegestaan. Een huurder kan onderhuur dan ook niet afdwingen bij de verhuurder. Als in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder van bedrijfsruimte zijn toestemming voor onderhuur niet op onredelijke gronden mag weigeren, heeft de huurder eventueel wel mogelijkheden om onderhuur af te dwingen.
Aandachtspunten bij onderverhuur van bedrijfsruimte
Als onderhuur van bedrijfsruimte is toegestaan, is het verstandig om de bepalingen in de onderhuurovereenkomst zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij de bepalingen in de hoofdhuurovereenkomst. Als één van de huurovereenkomsten in de keten eindigt, moet het namelijk ook mogelijk zijn om de andere huurovereenkomst te beëindigen. Daarnaast is het vaak overzichtelijk dat de jaarlijkse huurprijsaanpassing voor zowel de hoofdhuur als de onderhuur op dezelfde datum wordt doorgevoerd.
Bij huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte (7:290-bedrijfsruimte), zoals winkels en horeca, gelden bovendien wettelijke regels voor de duur van een huurperiode (5+5 jaar). Wordt er gedurende de looptijd van een huurovereenkomst van 7:290-bedrijfsruimte een onderhuurovereenkomst gesloten met hetzelfde huurregime is het verstandig om voorafgaande toestemming van de kantonrechter te vragen voor een afwijkende huurtermijn (die korter is dan 5 jaar). Weliswaar is er een wettelijke bepaling waarin staat dat als de hoofdverhuurder de huur heeft opgezegd en de rechter de ontruimingsdatum heeft bepaald, de onderhuurovereenkomst eindigt op de ontruimingsdatum. Deze bepaling geldt echter niet wanneer de onderverhuurder zelf de huurovereenkomst wil beëindigen tegen het einde van de lopende huurperiode.
Een hoofdverhuurder en onderverhuurder zijn verplicht rekening te houden met de belangen van een onderhuurder. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt, moet de onderverhuurder ook rekening houden met de belangen van de onderhuurder, voordat hij instemt met de beëindiging. Dit kan ook betekenen dat de onderverhuurder niet mag instemmen met opzegging door de verhuurder of een beroep moet doen op ontruimingsbescherming (als sprake is van 7:230a-bedrijfsruimte).
Onbevoegde onderhuur van bedrijfsruimte is wel geldig
Als een huurder van bedrijfsruimte het gehuurde (deels) onderverhuurd, zonder dat de verhuurder daar toestemming voor heeft gegeven is sprake van onbevoegde onderhuur. Dit betekent echter niet dat de onderhuurovereenkomst niet geldig is. De onderhuurder mag het gehuurde gewoon gebruiken.
Schadevergoeding bij onbevoegde onderhuur van bedrijfsruimte
Onbevoegde onderverhuur brengt voor de onderverhuurder wel risico’s met zich mee. De onderverhuurder schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. De verhuurder kan de hoofdhuurovereenkomst dan ontbinden of opzeggen. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, betekent dat vaak ook dat de onderverhuurder het gehuurde moet ontruimen. Hij kan dan ook zijn verplichtingen tegenover de onderhuurder niet meer nakomen. De onderverhuurder is wegens die tekortkoming dan schadeplichtig jegens de onderhuurder. In alle gevallen is het voor een onderhuurder zinvol om te weten of de verhuurder toestemming heeft gegeven voor de onderhuur of daartegen geen bezwaar heeft.
In de meeste model huurovereenkomsten, zoals het ROZ-model, is een boetebepaling opgenomen als zonder toestemming van de verhuurder wordt onderverhuurd. Het ROZ-model bevat geen bepaling waarin staat dat de verhuurder zijn toestemming niet op onredelijke gronden mag weigeren. Uitgangspunt is dus dat onderhuur niet is toegestaan. Naast een boete kan de verhuurder ook schadevergoeding vorderen van de onderverhuurder.
Hoofdverhuurder kan contract met onderhuurder overnemen
Onder omstandigheden kan het zinvol zijn wanneer de hoofdverhuurder rechtstreeks gaat verhuren aan de onderhuurder. De onderverhuurder gaat er dan als het ware ‘tussenuit’. Dit is handig als de onderverhuurder bijvoorbeeld failliet gaat. De hoofdverhuurder neemt de huurovereenkomst dan over. Het is ook mogelijk om zo’n contractovername op voorhand te regelen. Er moet dan een driepartijen overeenkomst worden gesloten tussen de hoofdverhuurder, onderverhuurder en onderhuurder waarin staat wanneer of bij welke omstandigheden de onderhuurder rechtstreeks bij de hoofdverhuurder gaat huren.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Rotterdam
Bent u hoofdverhuurder, onderverhuurder of onderhuurder en hebt u vragen over de onderhuur van bedrijfsruimte? Neem dan contact op met mr. Yvonne Hilderink via hilderink@lvh-advocaten.nl Zij heeft veel ervaring met het opstellen van huurcontracten, beëindigen van huurovereenkomsten bedrijfsruimte en het onderhandelen of het voeren van procedures over onderhuur van bedrijfsruimte.
