Welke mogelijkheden zijn er voor het (tussentijds) aanpassen van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte
Huurovereenkomsten voor winkels, horeca, afhaal- of besteldiensten en ambachtsbedrijven worden huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte genoemd. Voor dit type huurovereenkomsten gelden specifieke wettelijke bepalingen met als uitgangspunt een grote mate van bescherming van de huurder. Eén van die regels betreft het wettelijke systeem van huurprijsaanpassing. In dit artikel wordt toegelicht welke mogelijkheden er zijn om de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte aan te passen buiten de wettelijke regeling om.
Huurprijsaanpassing bij middenstandsbedrijfsruimte
Bij middenstandsbedrijfsruimte geldt als uitgangspunt dat verhuurder en huurder vrij zijn om de aanvangshuurprijs en de verhoging daarvan af te spreken. Is eenmaal een huurprijs afgesproken en de wijze waarop deze wordt verhoogd, kan dit niet zomaar worden aangepast. Dit kan in beginsel pas nadat de overeengekomen huurperiode is verstreken en in andere gevallen pas na vijf jaar. Dit betekent dat als er een (eerste) huurperiode van tien jaar is afgesproken, de huurprijs pas na verloop van tien jaar kan worden aangepast. Als verhuurder en huurder dan geen overeenstemming bereiken over een nieuwe huurprijs, zal de huurprijs door de rechter moeten worden vastgesteld. Daarvoor moet de bewerkelijke regeling van de huurprijsherziening worden gevolgd. De regeling van huurprijsherziening wordt in dit artikel niet besproken.
Het komt echter ook voor dat de huurder en verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte overeenstemming bereiken over een nieuwe huurprijs voordat de overeengekomen duur is verstreken of binnen vijf jaar na de vorige huurprijsaanpassing. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn. Een voorbeeld daarvan is dat in de huurovereenkomst niet is geregeld dat de aanvangshuurprijs kan worden verhoogd en de eerste huurperiode lang duurt, terwijl de huurder na verloop van enige tijd best bereid is om meer huur te betalen.
Afwijken van de wettelijke regeling van huurprijsherziening bij middenstandsbedrijfsruimte mogelijk
Het is mogelijk om af te wijken van de wettelijke regeling van huurprijsherziening van middenstandsbedrijfsruimte. Dit betekent dat ook voordat de overeengekomen huurperiode is verstreken of binnen vijf jaar na de vorige huurprijsaanpassing geldig een nieuwe huurprijs overeengekomen kan worden. Daarvoor zijn ten minste drie opties.
Tussentijdse huurprijsaanpassing middenstandsbedrijfsruimte met toestemming kantonrechter
Indien verhuurder en huurder van middenstandsbedrijfsruimte er zeker van willen zijn dat de door hen gemaakte afspraak over de aangepaste huurprijs standhoudt, zal voor de gemaakte prijsafspraak voorafgaande toestemming aan de kantonrechter gevraagd kunnen worden. Aan de kantonrechter moet dan gevraagd worden om de wettelijke regeling omtrent huurprijsherziening geheel of gedeeltelijk buiten toepassing te verklaren.
Tussentijdse huurprijsaanpassing zonder toestemming van de kantonrechter
In de praktijk is het echter goed voorstelbaar dat huurder en verhuurder die route niet zien zitten. Indien er voldoende vertrouwen bestaat tussen partijen, kan de gemaakte prijsafspraak ook eenvoudigweg in een allonge op de huurovereenkomst worden vastgelegd. Daarbij moet wel bedacht worden dat zo’n afspraak vernietigbaar is. Alleen de huurder van de middenstandsbedrijfsruimte kan een beroep doen op die vernietigbaarheid. Er geldt een verjaringstermijn van drie jaar om een beroep te doen op de vernietigbaarheid van de afspraak over de aangepaste, veelal hogere huurprijs die is gemaakt in afwijking van de wettelijke regeling. De verjaringstermijn begint te lopen zodra de verhuurder zich op het beding beroept, maar kan ook op een eerder moment beginnen te lopen als de huurder die vernietigingsbevoegdheid al op een eerder moment daadwerkelijk kan uitoefenen. Meestal is dit vanaf het moment dat de afspraak over de hogere huurprijs is gemaakt of vastgelegd of vanaf het moment waarop de verhuurder aanspraak maakt op de hogere huurprijs.
Het opnemen van een afspraak over een nieuwe, vaak hogere huurprijs voor middenstandsbedrijfsruimte in een allonge is voor een verhuurder dus niet geheel zonder risico indien de afspraak niet in lijn is met de wettelijke regeling omtrent huurprijsherziening. De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte moet zo’n drie jaar rekening houden met het risico dat de huurder een beroep doet op vernietiging van die afspraak.
Tussentijdse huurprijsaanpassing door middel van een nieuwe huurovereenkomst
Willen partijen meer zekerheid over de geldigheid van de gemaakte afspraak over de aangepaste huurprijs, maar daarvoor niet naar de kantonrechter om voorafgaande toestemming te vragen, is er nog een andere optie. De huurder en verhuurder van de middenstandsbedrijfsruimte kunnen de bestaande huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen en daarna een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Zoals gezegd, zijn partijen bij aanvang van de huur vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. In de nieuwe huurovereenkomst staat dan de nieuwe huurprijs. Aandachtspunt daarbij is wel dat ook de termijnen die een rol spelen bij de opzegging van de huurovereenkomst in zo’n geval opnieuw beginnen te lopen.
Advocaat huurrecht Rotterdam
Bent u verhuurder of huurder van middenstandsbedrijfsruimte en wilt u weten op welke wijze u het beste om kunt gaan met een (voorgestelde) huurprijsaanpassing? Neem dan contact op met mr. Yvonne Jansen via hilderink@lvh-advocaten.nl. Zij bekijkt dan samen met u wat in uw geval de beste oplossing is.
