Het komt regelmatig voor dat de koper van een huis na de koop wordt geconfronteerd met (verborgen) gebreken aan de woning. In bepaalde gevallen kunnen de kosten van herstel van die gebreken op de verkoper worden verhaald omdat er sprake is van non-conformiteit. In de praktijk veel voorkomende gevallen zijn bijvoorbeeld de verzwegen aanwezigheid van asbest, een ondergrondse tank in de tuin, waarvan de verkoper geen melding had gemaakt, of een niet-gemelde bodemverontreiniging uit het verleden.
De wet regelt dat er een tekortkoming is, indien de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De woning heeft dan, in termen van de wet, niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl de koper geen reden had om te twijfelen over de aanwezigheid van die eigenschappen voor normaal gebruik. Een voorbeeld uit de rechtspraak: als de koper in de koopovereenkomst vermeldt dat hij een pand wil gaan gebruiken om erin te gaan wonen, zal de verkoper niet mogen verzwijgen dat bewoning volgens het bestemmingsplan ter plaatse niet is toegestaan en dat het pand dus niet als woonhuis kan worden gebruikt.
Aan de ene kant heeft de verkoper de verplichting bepaalde eigenschappen zelf, ongevraagd, te melden, terwijl aan de andere kant van de koper ook enig eigen onderzoek wordt verwacht. De koper neemt een groot risico door klakkeloos af te gaan op een verkoopbrochure zonder verder zelf enige actie te ondernemen (denk aan de opmerking “perfect onderhouden”; dit geldt als een algemene aanprijzing en dient dus met een korreltje zout te worden genomen). Ziet een bepaald onderdeel van de woning er niet op en top uit, dan moet de koper zelf zo nodig nader onderzoek doen. Als bij een bezichtiging een vochtplek op een muur wordt ontdekt, zal de koper zo nodig zelf, voorafgaand aan de koop, een onderzoek moeten uitvoeren naar de oorzaak van die vochtplek. Idee is, dat de koper dan een lager bod kan doen, of geheel kan afzien van de koop omdat het bijvoorbeeld erg duur wordt om het probleem op te lossen.
In de rechtspraak is verder uitgemaakt dat hoe ouder de woning is, des te meer de koper zelf op onderzoek uit moet. Bij een woning van 70 jaar oud is het waarschijnlijker dat er op korte termijn groot onderhoud moet plaatsvinden dan bij een woning van vijf jaar oud. Ook kunnen bij een 70 jaar oude woning meer gebreken worden verwacht dan bij een vijf jaar oude woning.
Een bodemverontreiniging mag de verkoper niet verzwijgen als hij daar weet van heeft, zelfs al vraagt de koper er niet uitdrukkelijk naar. Maar de koper zal zelf ook moeten letten op bepaalde risico’s; denk bijvoorbeeld aan de staat van ondergrondse tanks die in het verleden niet zijn verwijderd, maar met zand zijn gevuld. Over de aanwezigheid die tanks mag de verkoper trouwens weer niet zwijgen.
Met de aanwezigheid van asbest ligt het iets gecompliceerder. Is er asbest aangebracht op een zichtbare plaats, dan zal van de koper méér eigen onderzoek worden verwacht dan wanneer asbest op een moeilijk bereikbare plaats zit of zelfs helemaal onzichtbaar is weggewerkt.
Omdat in de praktijk bij verkoop van een woning veelal gebruik wordt gemaakt van de standaard-koopovereenkomst van de NVM, gaan de meeste rechtszaken dan ook over de bepalingen van die overeenkomst en de daarbij behorende “NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning”. Als de verkoper bijvoorbeeld op de vragenlijst heeft ingevuld dat de kelder wel eens is overstroomd, ligt het op de weg van de koper om de fundering van de woning aan een onderzoek te onderwerpen. Het risico is immers aanwezig dat de fundering is aangetast door het wisselend grondwaterpeil. Achteraf klagen, terwijl uit de vragenlijst reeds een vermoeden van aantasting door het grondwater kan worden afgeleid, helpt dan niet meer.
In de rechtspraak is verder nog uitgemaakt dat het niet-voldoen aan een mededelingsplicht zwaarder weegt dan het schenden van een onderzoeksplicht ten aanzien van een bepaald gebrek. Als dus blijkt dat de verkoper moedwillig een gebrek heeft verzwegen, zal hij daarmee in de regel dus schadeplichtig zijn.
Klachttermijn
De wet bepaalt, dat de koper niet te lang mag wachten met het melden van gebreken bij de verkoper. Dit dient namelijk te geschieden “binnen bekwame tijd”. Wat die bekwame tijd is, hangt erg af van individuele omstandigheden. Twee maanden na ontdekking is in ieder geval nog “op tijd”, ongeacht de omstandigheden. Als koper moet je immers eerst enig serieus onderzoek kunnen uitvoeren naar de oorzaak van een mogelijk gebrek.
In de praktijk wordt bijvoorbeeld wel een deskundige ingeschakeld om een diepgaand (en soms ook lang durend) onderzoek te doen naar een bepaald mogelijk gebrek. In dat geval is het verstandig om alvast aan de verkoper te melden dat er getwijfeld wordt aan een bepaalde eigenschap van de woning en dat een deskundige er verder naar zal gaan kijken. Zo heeft de verkoper minder kans van slagen met het verweer dat er te laat is geklaagd; hij wist tenslotte al dat er nader onderzoek werd verricht naar een mogelijk gebrek, het wachten was alleen nog op de uitkomst van dat onderzoek.
Tot slot is nog van belang dat mogelijke vorderingen van de koper op de verkoper twee jaar na melding verjaren.
Wat wij voor u kunnen doen
De advocaten van Leeman Verheijden Huntjens Advocaten treden zowel voor verkopers als voor kopers op. Wordt u door uw koper aangesproken? Ontdekt u een gebrek aan uw nieuwe woning? Neem dan contact op met Hans Rijntjes.
