Een ondernemer die zijn bedrijf wil verkopen, zal in het algemeen de huur van zijn bedrijfsruimte willen overdragen aan de koper. Dit is mogelijk door middel van indeplaatsstelling. Voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, horeca, afhaal- of besteldiensten en ambachtsbedrijven is dit wettelijk geregeld. Het is een bijzondere vorm van contractovername.
Wat is een indeplaatsstelling?
Bij indeplaatsstelling gaan de rechten en verplichtingen uit de oorspronkelijke huurovereenkomst over op de opvolgende huurder. De ‘nieuwe’ huurder neemt de plaats in van de oorspronkelijke huurder in het huurcontract. De overeengekomen huurtermijnen, huurprijs en overige voorwaarden blijven dus gewoon van kracht.
Partijen zullen vaak eerst proberen om de indeplaatsstelling in overleg te laten plaatsvinden. Indien de verhuurder echter niet wil meewerken, bijvoorbeeld omdat hij bang is dat de nieuwe huurder de huur niet (tijdig) zal betalen, kan de huurder naar de rechter. Aan de rechter vraagt de huurder dan toestemming (een vervangende machtiging) voor de indeplaatsstelling.
Hoe beoordeelt de rechter een vordering tot indeplaatsstelling?
De rechter beoordeelt een vordering tot indeplaatsstelling aan de hand van de volgende criteria:
- het moet gaan om een overdracht door de huurder van het in het gehuurde gevestigde bedrijf;
- de zittende huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij die overdracht; en
- de opvolgend huurder moet voldoende waarborgen bieden voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
Indien daarom wordt verzocht moet de rechter ook de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar afwegen. Bovendien kan de rechter aan de machtiging tot indeplaatsstelling een voorwaarde of last verbinden. De rechter kan bijvoorbeeld als voorwaarde stellen dat de nieuwe huurder een bankgarantie moet afgeven of een andere waarborg moet verstrekken.
Wanneer moet indeplaatsstelling plaatsvinden?
Een vordering tot indeplaatsstelling moet in beginsel worden ingesteld voordat de onderneming wordt overgedragen. Is de indeplaatsstelling niet gerealiseerd voor de bedrijfsoverdracht, moet zo spoedig mogelijk na de overdracht toestemming worden gevraagd aan de rechter. Belangrijk aandachtspunt is nog dat de huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet alvast in gebruik mag geven aan de nieuwe eigenaar. Indien dit namelijk niet is toegestaan op grond van de huurovereenkomst, kan dit reden zijn voor de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden. Wil de huurder het pand toch alvast in gebruik geven aan de nieuwe eigenaar, kan daarvoor in kort geding toestemming worden gevraagd aan de voorzieningenrechter. Om geen risico’s te lopen is het echter altijd verstandig om u te laten adviseren door een advocaat huurrecht.
Hebt u vragen over indeplaatsstelling bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte?
Bij de advocaten huurrecht van LVH Advocaten kunt u terecht met alle vragen over huur en verhuur van bedrijfsruimte. Wij staan zowel huurder als verhuurders bij en stellen waar nodig een indeplaatsstellingsovereenkomst op. Indien nodig starten wij een kort geding of vragen wij de rechter om een vervangende machtiging voor de indeplaatsstelling.
