Huurovereenkomsten voor winkels, horeca, afhaal- of besteldiensten en ambachtsbedrijven worden huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte genoemd. Voor dit type huurovereenkomsten gelden specifieke wettelijke bepalingen. Uitgangspunt is een hoge bescherming van de huurder. De huurder moet immers zijn onderneming kunnen opbouwen en inkomen en goodwill kunnen genereren. De bescherming van de huurder brengt ook mee dat huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte niet zomaar kunnen worden opgezegd. Daarvoor gelden wettelijke eisen.
In de praktijk krijgen wij vaak vragen over hoe een verhuurder (of huurder) dit type huurovereenkomst kan beëindigen. Anderzijds wordt ook vaak de vraag gesteld of een verhuurder de huurovereenkomst geldig heeft opgezegd. In dit artikel wordt daarom toegelicht hoe de opzegging van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte werkt en welke eisen daarbij gelden.
Wanneer mag een huurovereenkomst worden opgezegd?
Een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte mag alleen worden opgezegd tegen het einde van een bepaalde huurtermijn. Bij dergelijke huurovereenkomsten geldt de termijnregeling. Als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Wordt niet opgezegd, dan wordt de overeenkomst met vijf jaar verlengd. Opzegging van de huurovereenkomst voor middenstandbedrijfsruimte kan alleen tegen het einde van de huurtermijn, dus bijvoorbeeld na de eerste vijf jaar.
Vanaf tien jaar geldt voortzetting voor onbepaalde tijd, tenzij in de huurovereenkomst een andere duur is overeengekomen. Loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan tegen iedere datum worden opgezegd.
In veel huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte is een zogenoemde huurdersoptie opgenomen. In de huurovereenkomst is dan bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst bijvoorbeeld na de eerste periode van vijf niet mag opzeggen. De huurder is in een dergelijk geval verzekerd dat hij de beschikking houdt over het gehuurde.
Hoe moet een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte worden opgezegd?
Indien een verhuurder of huurder de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij een aangetekende brief zenden of een deurwaardersexploot laten betekenen. De reden hiervan is dat kan worden bewezen dat de andere partij de opzeggingsbrief heeft ontvangen. De opzegtermijn bedraagt altijd minimaal één jaar. Is in de huurovereenkomst een kortere opzegtermijn overeengekomen, dan is deze niet geldig. Voor een verhuurder mag wel een langere opzegtermijn zijn overeengekomen.
De verhuurder moet in de opzeggingsbrief ook de opzeggingsgronden vermelden. Als er in de opzeggingsbrief van de verhuurder aan de huurder geen opzeggingsgronden staan, is de opzegging van de huur niet geldig.
Wat zijn de opzeggingsgronden?
Een verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen indien sprake is van één of meer van de limitatief in de wet genoemde opzeggronden. Bij een huurovereenkomst met een duur van tien jaar of meer heeft een verhuurder meer opzeggingsgronden tot zijn beschikking dan bij een huurovereenkomst van vijf jaar.
Opzeggingsgronden huurovereenkomst eerste vijf jaar:
- de bedrijfsvoering van de huurder is niet zoals een goed huurder betaamt; en/of
- de verhuurder wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik nemen en heeft het gehuurde daartoe dringend nodig (‘dringend eigen gebruik’).
Additionele opzeggingsgronden na tien jaar:
- de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
- de verhuurder wil krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming verwezenlijken; en
- de belangen van de verhuurder wegen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van de huurder bij voorzetting van de huur (‘belangenafweging’).
Wat zijn de gevolgen van de opzegging van de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte?
Indien de huurder de huurovereenkomst op de juiste wijze opzegt, eindigt de huurovereenkomst. Heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd, eindigt de huurovereenkomst alleen wanneer de huurder binnen zes weken heeft laten weten dat hij instemt met de opzegging. Wordt geen (positief) bericht ontvangen van de huurder binnen zes weken, kan de verhuurder de rechter vragen om vaststelling van de einddatum van de huur. De advocaten huurrecht van LVH Advocaten kunnen u in een dergelijke procedure bijstaan.
Heeft de huurder recht op een vergoeding wegens het beëindigen van de huur?
In vier gevallen kan de huurder aanspraak maken op een vergoeding bij beëindiging van de huur van een middenstandsbedrijfsruimte. Het gaat dan om:
- een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
- een vergoeding voor goodwill;
- afbraak van het gehuurde met het oog op het algemeen belang; en
- ontbinding wegens verwezenlijking bestemmingsplan.
Komen partijen er onderling niet uit, kunnen zij hiervoor naar de rechter.
Op welke manieren kan de huurovereenkomst nog meer eindigen?
De huurovereenkomst voor middenstandbedrijfsruimte kan naast opzegging ook op twee andere manieren eindigen, namelijk door ontbinding of met wederzijdse instemming. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden omdat de huurder of verhuurder de verplichtingen die voor hem gelden op basis van de huurovereenkomst niet nakomt. De huurder of verhuurder kan dan aan de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Partijen zijn daarna niet meer gebonden aan de overeenkomst en de huur eindigt.
Huurder en verhuurder kunnen het ook in onderling overleg eens worden over het beëindigen van de huur. Het is vaak verstandig om de gemaakte afspraken vast te leggen in een beëindigingsovereenkomst.
Hebt u een vraag over het opzeggen of beëindigen van een huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte?
Voor al uw vragen over huur van middenstandsbedrijfsruimte kunt u terecht bij de advocaten huurrecht van LVH Advocaten. Zij kunnen u adviseren, stellen een opzeggingsbrief voor u op, gaan in gesprek met de andere partij over de vraag of sprake is van een wel of niet geldige opzegging en procederen wanneer dat nodig is.
