Wat is een koop-/aannemingsovereenkomst?
Wanneer partijen afspreken dat één van hen tegen betaling een stuk grond zal leveren en daarop een gebouw zal bouwen of afbouwen, is er enerzijds sprake van een overeenkomst van koop van de grond en anderzijds een overeenkomst van aanneming van werk met betrekking tot het gebouw. Op het gedeelte dat betrekking heeft op de koop van de grond zijn de wettelijke regels van koop van toepassing. Op het gedeelte dat betrekking heeft op aanneming van werk (het bouwen en opleveren) zijn de regels van aanneming van werk van toepassing. Het maakt daarom praktisch niet zoveel uit of men spreekt over twee gekoppelde overeenkomsten (koop en aanneming van werk) of van één samengestelde overeenkomst waarop deels de regels van koop en deels de regels voor aanneming van werk van toepassing zijn.
Consumentenbescherming bij een koop-/aannemingsovereenkomst voor een woning
Indien sprake is van een koop-/aannemingsovereenkomst tussen een consument en een aannemer voor de koop van de grond en de bouw van een woning, gelden specifieke wettelijke regels. In dit artikel zal daarom specifiek aandacht worden besteed aan de koop-/aannemingsovereenkomst tussen een consument en een aannemer of projectontwikkelaar voor de koop van grond en de bouw van een onroerende zaak die is bestemd als woning. Deze regels zijn er ter bescherming van de consument. Partijen mogen daarom niet van deze wettelijke regels afwijken.
Wettelijke regels bij een koop-/aannemingsovereenkomst tussen een aannemer en consument voor de bouw van een (nieuwbouw)woning
Een opdracht tot aanneming van werk voor de bouw van een woning in opdracht van een consument moet altijd schriftelijk worden aangegaan. De consument heeft vervolgens een bedenktijd en kan de koop-/aannemingsovereenkomst zonder gevolgen binnen drie dagen ontbinden. Deze wettelijke bedenktijd heeft een consumentkoper ook bij de aankoop van een huis. Verder bepaalt de wet dat de opdrachtgever slechts verplicht is tot het doen van betalingen aan de aannemer die overeenstemmen met de voortgang van de bouw of de waarde van de aan hem overgedragen goederen, zoals bouwmaterialen. Wel kan van de opdrachtgever worden verlangd dat hij 10% van de aanneemsom in depot stort bij de notaris of vervangende zekerheid stelt, zoals het afgeven van een bankgarantie. Andersom mag de opdrachtgever 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijn en dit bedrag in depot storten bij de notaris. De laatste termijn dient vaak pas aan de aannemer betaald te worden na oplevering. Indien de opdrachtgever binnen drie maanden na de oplevering geen gebreken constateert, kan hij de notaris vragen het depotbedrag aan de aannemer over te maken. De consument is over die periode van drie maanden geen rente verschuldigd over het depotbedrag. Constateert de consument wel gebreken, of wil hij zijn betaling om een andere reden opschorten, moet de consument aan de notaris laten weten welk bedrag in depot moet blijven staan. Wordt middels een bindende uitspraak beslist dat het bedrag moet worden vrijgegeven aan de aannemer, bijvoorbeeld na een (arbitrage)procedure, stelt de aannemer vervangende zekerheid, zoals een bankgarantie, of stemt de opdrachtgever in met uitbetaling, kan de notaris ook overgaan tot doorbetaling van het depotbedrag aan de aannemer.
Model koop-/aannemingsovereenkomst en veel voorkomende afspraken
De meeste koop-/aannemingsovereenkomsten voor de koop van grond en de bouw van een woning worden gesloten aan de hand van een modelovereenkomst. Indien de opdrachtgever een consument is, mag er in die modelovereenkomst niet van bovenstaande wettelijke regeling worden afgeweken. Verder zullen in de koop-/aannemingsovereenkomst ook bepalingen staan over de koopsom en aanneemsom, wat de betaaltermijnen zijn, wanneer de bouw klaar moet zijn (het aantal werkbare werkdagen) en wanneer de oplevering moet plaatsvinden. Meestal is er ook een garantie- of waarborgregeling opgenomen en is de aansprakelijkheid van partijen geregeld alsmede wat er moet gebeuren als partijen het niet eens zijn (een geschillenregeling). Verder kunnen er ook ontbindende voorwaarden in de koop-/aannemingsovereenkomst zijn opgenomen, bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering.
Advocaat vastgoed Rotterdam
Hebt u meer of andere vragen over uw koop-/aannemingsovereenkomst? Of is er een geschil ontstaan tussen opdrachtgever en aannemer, neem dan contact op met de vastgoed advocaten van LVH Advocaten. Zij staan zowel aannemers als opdrachtgevers bij en kunnen u voorzien van juridisch advies. Indien nodig, starten wij een procedure.
