Op 29 februari 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (’de Afdeling’) een op het terrein van de planschade / projectontwikkeling belangrijke uitspraak gedaan.
Kort gezegd ging het in de procedure om een ‘oude’ vrijstelling van het bestemmingsplan voor de bouw van een vrijstaande woning met garage en berging. Een belanghebbende / omwonende stelde zich op het standpunt door deze bouw schade te lijden. De bouw zou namelijk een daling van de(situerings)waarde van de woning van deze belanghebbende teweegbrengen alsmede het woongenot aantasten door verlies aan privacy, uitzicht en zonlichttoetreding. Aan de gemeente werd daarom verzocht om een tegemoetkoming in planschade. De gemeente verzocht daarop de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) om advies. Bij besluit d.d. 25 november 2009 kende de gemeente – in lijn met het advies van de SAOZ – aan de omwonende een tegemoetkoming in planschade toe ten bedrage van € 6.000,–.
Na het doorlopen van de bezwaar- en de beroepsprocedure heeft de Afdeling de tegemoetkoming in hoger beroep echter bepaald op nihil. De uitspraak van de Afdeling is in het bijzonder van belang ten aanzien van het aspect ‘normaal maatschappelijk risico’. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling (in casu: vrijstelling voor de bouw van een vrijstaande woning met garage en berging) immers op grond van de wet tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normaal maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de planologische ontwikkeling zich zou voordoen.
De Afdeling overweegt allereerst dat in de directe omgeving van de bouwlocatie uitsluitend sprake is van percelen met een woonbestemming. Het bouwplan voegt zich daarnaast goed in het karakter van de buurt waarbij de betreffende locatie tot het (centrum)dorpse woonmilieu behoort. Voorts overweegt de Afdeling dat de planologische ontwikkeling aansluit op de plaatselijke situatie en het bouwplan daarbij in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid van de gemeente. De Afdeling overweegt tevens dat realisatie van woningen in een bestaande woonkern een normaal maatschappelijke ontwikkeling betreft, reden waarom de Afdeling van oordeel is dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Mede gezien de beperkte omvang van de gestelde schade, concludeert de Afdeling dat de gestelde schade volledig tot het normaal maatschappelijk risico behoort en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Voor de omwonende zal dit een uiterst teleurstellende uitspraak zijn geweest: van toekenning van een schadevergoeding van € 6.000,– naar een nihilstelling in hoger beroep. Voor de projectontwikkeling is dit echter een uitspraak die in tijden van economische crisis perspectief biedt. Waar immers planschade – op grond van een overeenkomst tussen de gemeente en een ontwikkelaar – op de ontwikkelaar kan worden afgewenteld, hoeft laatstgenoemde wellicht in de toekomst minder aan planschade te compenseren. Of dit echter in de huidige vastgelopen woning(bouw)markt tot substantiële financiële verschillen zal leiden, valt te betwijfelen en zal moeten worden afgewacht.
Informatie
Hebt u vragen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Ben van Nieuwaal.
