Veel voor weinig</em>; een gedachte die de verhuurder kan bekruipen als hij de verhuurde woning beziet tegenover de magere, misschien wel verliesgevende huuropbrengst.
Toch een kans om die te lage verhuurprijs voor een woning te verhogen!? Tip: redelijkheid, billijkheid en de fiscus.
Valt er wat aan te doen? Het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming stelt immers grenzen. Maar als de eigenaar / verhuurder nu bij aanvang van de huurovereenkomst een reële huurprijs heeft bedongen; hij vervolgens de huurprijs jaarlijks aan de hand van de maximaal toelaatbare huurprijsverhogingen heeft aangepast, maar dan toch na geruime tijd de huurprijs substantieel lager is dan de exploitatiekosten, vermeerderd met een redelijke rendementsvergoeding?
In die situatie kan mogelijk het gewone verbintenissenrecht een helpende hand bieden: dat het in een zeer uitzonderlijk geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich beroept op de (dwingendrechtelijke) regels van huur(prijs)bescherming (art. 6:248 BW). Feiten, te presenteren door de verhuurder, zullen de uitslag bepalen, zoals bijvoorbeeld de exploitatieresultaten over een reeks van jaren (zodat kan worden nagegaan of jaren met negatieve resultaten wegvallen tegen jaren met positieve resultaten), het rendement op basis van de koopsom die de eigenaar / verhuurder destijds heeft betaald, maar ook bijv. de vermogenspositie van de verhuurder.
Maar een moeilijke weg blijft het. Kan de fiscus misschien helpen? In zijn conclusie bij een recent arrest van de Hoge Raad 4 april 2014 refereert zijn adviseur aan de ’leegwaarderatio’, dat wil zeggen dat bij de bepaling van de WOZ-waarde inmiddels in art. 17a Uitv. Besl. IB 2001 een nadere regeling wordt getroffen voor woningen in box 3. Afhankelijk van de huuropbrengst (0-4%) moet de WOZ-waarde van woningen worden verminderd tot 60-85% van de WOZ-waarde.
Informatie
Hebt u vragen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Hans Rijntjes.
