Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan er twee verschillende huurregimes: huur voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels en horeca (7:290-bedrijfsruimte) en overige bedrijfsruimte (7:230a-bedrijfsruimte). Het toepasselijke huurregime wordt aangeduid met het wetsartikel uit het Burgerlijk Wetboek dat op dat huurregime van toepassing is. Huur voor middenstandsbedrijfsruimte is geregeld in artikel 7:290 BW en wordt daarom ook wel 7:290-bedrijfsruimte genoemd. In artikel 7:230a BW is de huur voor overige bedrijfsruimte geregeld, de zogenoemde 7:230a-bedrijfsruimte. In dit artikel wordt toegelicht wat het verschil is tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte en wordt uitgelegd hoe kan worden bepaald van welke soort bedrijfsruimte in uw geval sprake is.
Verschil middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte
Voor beide huurregimes gelden verschillende wettelijke regels. Het is daarom belangrijk om onderscheid te maken tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. De regels die gelden voor middenstandsbedrijfsruimte gaan uit van grote mate van bescherming van de huurder. De bescherming komt met name tot uitdrukking in de vaste huurtermijnen, de beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder, het systeem van huurprijsaanpassing en het recht tot indeplaatsstelling. Huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte gaan daarentegen uit van een grote mate van contractsvrijheid tussen partijen.
Belang type bedrijfsruimte bij opzegging huur
Het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte speelt met name een belangrijke rol bij opzegging of beëindiging van de huurovereenkomst. Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte (7:290-bedrijfsruimte) geniet huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder de huurovereenkomst pas kan opzeggen als hij aan de wettelijke vereisten heeft voldaan. Daarnaast kan een huurder onder omstandigheden aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en/of een goodwill vergoeding.
Als u meer wil weten over de beëindigingsmogelijkheden van een huurovereenkomst van middenstandbedrijfsruimte? Leest u dan hier het artikel “Hoe werkt de opzegging van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte?”
Eindigt een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte (7:230a-bedrijfsruimte), kan de huurder in beginsel aanspraak maken op ontruimingsbescherming.
Meer informatie over ontruimingsbescherming leest u in: “Hoe werkt ontruimingsbescherming voor een huurder bij de huur van kantoorruimte (en overige bedrijfsruimte)?”
Voor een huurder van bedrijfsruimte is het belangrijk om te weten of hij recht heeft op huurbescherming of op ontruimingsbescherming. Om die reden is het belangrijk om te weten of sprake is van het huurregime van artikel 7:290 BW of van 7:230a BW. Voor de verhuurder is het belangrijk om te weten welk huurregime van toepassing is, zodat hij de huurovereenkomst op de juiste wijze kan opzeggen of beëindigen.
Wanneer is sprake van middenstandsbedrijfsruimte?
Onder middenstandsbedrijfsruimte of 7:290-bedrijfsruimte wordt verstaan:
- een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf, echter alleen indien
- in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
Verder valt onder 7:290-bedrijfsruimte ook een hotel- of kampeerbedrijf (camping) en een bij de 7:290-bedrijfsruimte afhankelijke woning (denk aan de kroegbaas die boven zijn café woont).
Vrijwel alle winkels en horecagelegenheden zijn 7:290-bedrijfsruimte.
Wanneer is sprake van overige bedrijfsruimte?
Er is sprake van overige bedrijfsruimte of 7:230a-bedrijfsruimte wanneer sprake is van huur van een onroerende zaak (een gebouw) of een gedeelte daarvan die niet is aan te merken als 7:290-bedrijfsruimte en ook niet als woonruimte is aan te merken. Dit is dus een restcategorie.
Met andere woorden: als niet is voldaan de vereisten van 7:290-bedrijfsruimte (en het is ook geen woonruimte) is sprake van een 7:230a-bedrijfsruimte.
Het meest bekende voorbeeld van 7:230a-bedrijfsruimte is kantoorruimte.
Hoe bepaal je of sprake is van middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte?
In de praktijk kan het zijn dat het niet duidelijk is of sprake is van middenstands bedrijfsruimte of van overige bedrijfsruimte. Soms is er zelfs een situatie waarbij sprake is van een combinatie van beide huurregimes. De hoofdregel is dan dat beide huurregimes naast elkaar van toepassing zijn op één huurobject, indien dat mogelijk is. Hierboven hebben we echter al gezien dat er verschillende beschermingsregels gelden bij de verschillende huurregimes. Deze beschermingsregels voor de huurder van bedrijfsruimte zijn niet met elkaar te combineren (een huurder kan niet zowel huurbescherming als ontruimingsbescherming krijgen). Daarom moet bepaald worden welk huurregime van toepassing is. Dat gebeurt als volgt.
Allereerst moet gekeken worden of feitelijke splitsing van de middenstandsbedrijfsruimte en de overige bedrijfsruimte mogelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het publiek toegankelijke lokaal (de winkel of het afhaalloket) feitelijk/bouwkundig als afzonderlijke ruimte kan worden afgesplitst van de overige bedrijfsruimte (bijvoorbeeld de opslagruimte). Met andere woorden: kunnen beide ruimten door verschillende huurders worden gebruikt? Als splitsing mogelijk is, wordt het publiek toegankelijke lokaal (de winkel) beheerst door het huurregime van art. 7:290 BW en de overige bedrijfsruimte door art. 7:230a BW.
Bij de beoordeling of splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is, wordt gekeken naar:
- de omstandigheden van het geval;
- het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan;
- het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt;
- de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik; en
- de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door huurder.
Al deze omstandigheden wegen even zwaar. Daarbij is dus ook niet doorslaggevend of (geen) sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.
In de tweede plaats, als splitsing niet mogelijk is, moet het huurregime worden bepaald aan de hand van het gebruik dat overheerst. Het huurregime van artikel 7:290 BW blijft buiten toepassing indien het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW (winkel, horeca, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf). De bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst is hierbij van belang.
Als er bijvoorbeeld sprake is van een winkel met een (grote of kleine) opslagruimte die volledig ten dienste staat aan de winkelverkoop, zal sprake zijn van het huurregime van art. 7:290 BW. De opslagruimte is dan ook een middenstandsbedrijfsruimte (7:290-bedrijfsruimte). Andersom geldt hetzelfde. Een showroom waarbij slechts kleinigheidjes worden verkocht, zal in z’n geheel vallen onder het huurregime van artikel 7:230a BW.
Gevolgen van het toepasselijke huurregime bedrijfsruimte en opzegging of beëindiging van de huurovereenkomst.
Zoals gezegd, bepaalt het toepasselijke huurregime bedrijfsruimte op welke beschermingsregels de huurder een beroep kan doen indien de huurovereenkomst wordt opgezegd of als de overeenkomen huurperiode afloopt. Wil een huurder van overige bedrijfsruimte een beroep doen op ontruimingsbescherming, moet hij tijdig een verzoekschrift indienen bij de rechtbank. De termijnen zijn kort. Als er niet tijdig een verzoekschrift wordt ingediend, kan geen aanspraak meer gemaakt worden op ontruimingsbescherming.
Ook voor de verhuurder is het van belang om te weten welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst bedrijfsruimte. Zo weet de verhuurder namelijk op welke wijze hij de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit is met name van belang als de verhuurder plannen heeft met het verhuurde. Het moet voor de verhuurder duidelijk zijn wanneer hij weer vrij (zonder huurder) kan beschikken over het verhuurde en of hij is gehouden een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten of goodwill vergoeding aan te bieden of niet. Daarom is niet altijd zinvol om een beslissing van de kantonrechter af te wachten waarin wordt beslist welk huurregime op de huurovereenkomst bedrijfsruimte van toepassing is.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte
Kortom: het is dus belangrijk om te weten of sprake is van een middenstandsbedrijfsruimte of van overige bedrijfsruimte. Vaak zal het oordeel daarover afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Vanzelfsprekend helpen wij u daarbij graag verder. Wilt u weten welk huurregime op uw huurovereenkomst bedrijfsruimte van toepassing is, of hebt u andere vragen? Neem dan contact op met mr. Yvonne Jansen. De advocaten van LVH staan zowel verhuurders als huurders van bedrijfsruimte bij. Als dat nodig is voeren wij procedures bij de rechter.
