De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 9 november 2018 beslist dat een curator aansprakelijk is wanneer hij in strijd met het verbod op onderhuur in de huurovereenkomst en zonder instemming van de verhuurder het gehuurde in gebruik geeft aan een derde. Kortom: ook de curator van een failliete huurder is gebonden aan de huurovereenkomst waarin staat dat er geen onderhuur mag plaatsvinden.
Verhuurder mag huurovereenkomst opzeggen wanneer huurder failliet gaat
Wanneer een huurder failliet gaat, heeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst op te zeggen op grond van art. 39 Faillissementswet. Artikel 39 Faillissementswet bevat een bijzondere bepaling die gaat boven de algemene bepalingen over beëindiging van een huurovereenkomst uit de wet. De verhuurder moet bij de opzegging een termijn van drie maanden in acht nemen. Het is niet van belang of de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd.
Mocht de curator een faillissementsverkoop laten plaatsvinden in de winkelruimte?
In de zaak die heeft geleid tot het arrest van 9 november 2018 ging het om het volgende. De huurder huurde een winkelruimte in Nijmegen en exploiteerde daar een schoenenwinkel. Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gold er een verbod tot onderhuur en mocht de winkelruimte ook niet gebruikt worden door een derde.
Toen de huurder failliet ging, heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een termijn van drie maanden. De verhuurder heeft de curator uitdrukkelijk laten weten dat het hem gedurende deze drie maanden niet was toegestaan de winkelruimte onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Ook gaf de verhuurder geen toestemming tot het houden van verkoopacties in de winkelruimte waarbij naast de aanwezige voorraad ook andere schoenen verkocht zouden worden.
Nadat de curator een koper had gevonden voor de schoenenwinkel, heeft hij deze koper de winkelruimte in gebruik gegeven. De koper heeft vervolgens een bord opgehangen waarop stond vermeld ‘faillissementsverkoop’ en hij is vanuit de winkelruimte schoenen gaan verkopen.
De verhuurder is het daar niet mee eens en stapt naar de rechter. Hij stelt zich op het standpunt dat de curator zich aan de bepalingen uit de huurovereenkomst had moeten houden. De curator had de winkelruimte niet aan de koper van de schoenenwinkel in gebruik mogen geven. Doordat de curator dit wel heeft gedaan, handelt hij onrechtmatig en is hij aansprakelijk.
De rechtbank en het hof hebben de vorderingen van de verhuurder toegewezen.
Wat had de curator dan wel moeten doen?
De Hoge Raad laat het arrest van het hof in stand en legt uit wat de curator had moeten doen.
De curator had de verhuurder eenvoudigweg toestemming moeten vragen voor het gebruik van de winkelruimte. Een andere mogelijkheid is een verzoek tot indeplaatsstelling. In dat geval zou de koper van de schoenenwinkel in de plaats van de failliete huurder treden. De gebruiksvergoeding zou dan de verhuurder ten goede zijn gekomen.
Conclusie
Tijdens een faillissement blijven de verbintenissen uit de huurovereenkomst onverminderd van kracht. Wanneer in de huurovereenkomst een verbod tot onderhuur dan wel in gebruik geven van het gehuurde aan een derde is opgenomen, blijft dit verbod gelden. De curator mag het gehuurde niet zonder toestemming van de verhuurder aan een derde in gebruik geven. Doet hij dit toch, is de curator in beginsel aansprakelijk. Hij dient immers rekening te houden met de belangen van de verhuurder.
Wilt u meer informatie over het opzeggen van een huurovereenkomst met een failliete huurder of hebt u een andere vraag over dit onderwerp? Neem dan contact op met Yvonne Jansen.
