In de afgelopen weken ontvingen de advocaten huurrecht van Leeman Verheijden Huntjens Advocaten veel vragen van zowel huurders als verhuurders van bedrijfsruimte over de huurbetaling en andere rechten en plichten in deze bijzondere tijden. Huurkosten zijn een van de grootste kostenposten in de retail- en horecasector, dus om deze moeilijke tijden te door te komen, onderzoeken huurders of zij (tijdelijk) geen of minder huur mogen betalen.
De sluiting van winkels en overige bedrijfsruimte heeft huurrechtelijke gevolgen. Wat kan je bijvoorbeeld als verhuurder doen als de huurder de huur (tijdelijk) niet meer betaalt? En welke risico’s loop je als huurder van een bedrijfsruimte wanneer je vanwege teruggelopen omzet niet meer (volledig) kan voldoen aan de betaling van de huurprijs of een exploitatieverplichting?
In dit artikel wordt antwoord gegeven op de meest gestelde vragen met betrekking tot het betalen van huur van winkelpanden, cafés, restaurants en andere bedrijfsruimten tijdens de corona crisis. De antwoorden hebben betrekking op zowel huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW (winkels en horeca) als op huurovereenkomsten voor (overige) bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte).
Mag de huurder van bedrijfsruimte de betaling van de huur (deels) opschorten?
Als hoofdregel geldt dat een huurder de huur van een winkelruimte, horeca of andere bedrijfsruimte gewoon moet blijven betalen. Dit is alleen anders indien huurder en verhuurder samen overeenkomen dat de huur later mag worden betaald of afspreken dat de huur voor een bepaalde periode (deels) niet betaald hoeft te worden. Uitstel van de huurbetaling of (gedeeltelijke) kwijtschelding kan voorkomen dat de huurder failliet gaat, hetgeen ook in het belang van de verhuurder is. Anderzijds heeft een verhuurder ook financiële verplichtingen die hij moet nakomen.
Het doel van opschorting van de huurbetaling is om de verhuurder te bewegen tot nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer er sprake is van een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen en hij dit, ondanks aanmaning daartoe, niet herstelt. Het gebrek moet bovendien voldoende ernstig zijn en er moet voldoende samenhang zijn tussen de opschorting van de huurbetaling en de niet nagekomen verplichting van de verhuurder.
Het doen van een beroep op opschorting van de huurbetaling is niet mogelijk wegens sluiting van de bedrijfsruimte of teruggelopen omzet. Met opschorting wordt immers niet het hiervoor genoemde doel bereikt.
Overigens is in veel huurovereenkomsten het recht op opschorting van betaling van huur van de bedrijfsruimte uitgesloten.
Wat als de huurder van bedrijfsruimte de huur niet meer betaalt vanwege de coronacrisis?
Het niet tijdig betalen van de huur kan een grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder. Ook als sprake is van overmacht, bijvoorbeeld vanwege teruggelopen omzet wegens het coronavirus, kan de verhuurder overgaan tot ontbinding. Een verhuurder moet hiervoor altijd naar de rechter. Een rechterlijke ontbinding is meestal pas aan de orde bij een betalingsachterstand van minimaal drie maanden of als er in het verleden herhaaldelijk niet tijdig is betaald. Is de rechter het eens met de verhuurder, zal hij overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en een bevel tot ontruiming geven.
Een huurder kan, nadat de procedure is gestart de ontbinding nog ‘tegenhouden’ door het betalen van de huurachterstand of een groot gedeelte daarvan.
Informeer verhuurder over het niet kunnen betalen huur bedrijfspand
Huurders van bedrijfsruimte die voorzien dat zij de huur niet (tijdig) kunnen betalen doen er verstandig aan om hun verhuurder hierover te informeren. Daarbij is van belang dat zij inzicht geven in hun financiële situatie en een inschatting geven of een voorstel doen voor het moment waarop de huur wel kan worden betaald en een eventuele huurachterstand kan worden ingelopen. Indien een huurder de middelen heeft, doet hij er verstandig aan om in ieder geval de huur (deels) te betalen. Voorkom dat er een huurachterstand van drie maanden of meer ontstaat.
Boetebeding niet tijdig betalen huur bedrijfspand
In de meeste huurovereenkomsten is een boetebeding opgenomen wegens het niet tijdig betalen van de huur, zelfs wanneer sprake is van overmacht. Indien een verhuurder van een winkel, restaurant of andere bedrijfsruimte aanspraak maakt op deze boete, kan de huurder de rechter vragen om de boete te matigen. Verwacht wordt dat rechters een beroep op matiging zullen honoreren wanneer de te late betaling het gevolg is van een (verplichte) sluiting en/of teruggelopen omzet wegens het coronavirus.
Heeft het voor een huurder zin om een beroep te doen op overmacht wegens de coronacrisis?
Een geslaagd beroep op overmacht (bijvoorbeeld door corona) betekent niet dat de huurder geen huur meer hoeft te betalen voor de bedrijfsruimte. Een verhuurder kan van de huurder betaling verlangen zodra dit weer mogelijk is. Overmacht staat daaraan niet in de weg.
Het vorderen van schadevergoeding door de verhuurder wegens het niet tijdig betalen van de huur, is niet mogelijk indien sprake is van overmacht.
Onduidelijk is nog of de huurder met succes een beroep kan doen op overmacht wegens het coronavirus en de gevolgen daarvan. Of sprake is van overmacht moet worden bepaald aan de hand van de wet, de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen. Het zal dus afhangen van de omstandigheden van het geval. Bij sluiting van een bedrijfsruimte speelt eveneens een rol of dit vrijwillig is of het gevolg van een overheidsmaatregel met betrekking tot het coronavirus.
Bij een verplichte sluiting van de horecagelegenheid of winkel geldt dat de huurder zich aan de opgelegde overheidsmaatregel moet houden. In dat geval is er hoogstwaarschijnlijk sprake van een overmachtssituatie. Is de sluiting niet van overheidswege verplicht, maar bijvoorbeeld wegens een tekort aan personeel of teruggelopen bezoekersaantallen kan het standpunt worden ingenomen dat eenvoudigweg sprake is van een ondernemersrisico. In het algemeen geldt dat huurders van bedrijfspanden rekening moeten houden met dergelijke ondernemersrisico’s (zoals een economische crisis of natuurramp) bij het sluiten van de huurovereenkomst. Worden de gevolgen van het coronavirus als ondernemersrisico aangemerkt, zal een beroep op overmacht waarschijnlijk niet slagen. Duidelijkheid hierover zal uiteindelijk moeten volgen uit de rechtspraak.
Wat als de huurder niet meer voldoet aan de exploitatieverplichting?
In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is een exploitatieplicht opgenomen voor de huurder. Het gehuurde moet dan gebruikt worden overeenkomstig de afgesproken bestemming, zoals kledingwinkel, café, restaurant of opslagruimte. Een dergelijke exploitatieplicht wordt meestal gecombineerd met een boetebeding. Voldoet de huurder niet aan de exploitatieplicht, is hij een boete verschuldigd en kan de verhuurder schadevergoeding vorderen.
Ook in dit geval is van belang of de huurder met succes een beroep kan doen op overmacht. Is de sluiting van de horecagelegenheid of winkel het gevolg van een overheidsmaatregel, dan kan de huurder niet worden verweten dat hij niet voldoet aan zijn exploitatieverplichting. De huurder kan dan een beroep doen op overmacht. De verhuurder kan dan geen (contractuele) boete of schadevergoeding vorderen. Is de sluiting op vrijwillige basis, dan kan mogelijk wel sprake zijn van een schending van de exploitatieplicht. De redenen van de sluiting vallen dan onder het normale ondernemersrisico (zie hierboven). Wel kan een huurder bij de rechter vragen om matiging van de boete.
Kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering voor de bedrijfsruimte?
Een huurder kan slechts vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Er is sprake van een gebrek wanneer de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst als gevolg van een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Het coronavirus en de gevolgen daarvan zijn hoogstwaarschijnlijk niet aan te merken als een gebrek. Dit betekent dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. In de rechtspraak zal uiteindelijk beslist moeten worden of de gevolgen van het coronavirus (bijvoorbeeld sluiting) zijn aan te merken als een gebrek en of een huurder in het verlengde daarvan aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
In de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is het recht op huurprijsvermindering beperkt tot gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Is zo’n bepaling opgenomen in de huurovereenkomst, zal een beroep op huurprijsvermindering niet slagen.
Kan de huurder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden wegens het coronavirus?
Na het sluiten van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan er sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Wanneer daarvan sprake is, kan een van de partijen (dus huurder of verhuurder) aan de rechter vragen de huurovereenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit kan slechts gevorderd worden wanneer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden dat de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte ongewijzigd blijft voortduren.
Onvoorzien betekent niet onverwacht, maar het moet gaan om omstandigheden die niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Wanneer in de huurovereenkomst bijvoorbeeld een bepaling is opgenomen waarin staat dat de huur ook moet worden betaald wanneer er sprake is van overmacht, is er geen sprake meer van een ‘onvoorziene’ omstandigheid.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt door de rechter zelden gehonoreerd, maar als daar ooit aanleiding voor zou kunnen zijn, dan wel nu. Gedacht kan worden aan ontbinding van de huurovereenkomst voor de toekomst of (tijdelijke) wijziging van de huurprijs.
Advocaat huurrecht
Zoals u hebt kunnen lezen, is op niet alle vragen een eenduidig antwoord te geven. Een aantal dingen is nog onzeker. Het advies luidt daarom ook om eerst te proberen er samen uit te komen. Leg de gemaakte afspraken ook goed vast. Lukt dit niet, neem dan voor juridisch advies contact op met de advocaten huurrecht van Leeman Verheijden Huntjens Advocaten. Zij kunnen u in uw specifieke situatie adviseren over welke stappen u moet nemen of over welke risico’s u loopt. Indien dat nodig is, starten wij voor u een procedure bij de rechter. De Advocaten huurrecht staan zowel huurders als verhuurders bij.
Voor meer corona gerelateerde informatie kunt u terecht bij onze helpdesk.
