Hoe werkt huurbescherming voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte bij opzegging van de huurovereenkomst?
Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan er twee verschillende huurregimes: huur voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels en horeca (7:290-bedrijfsruimte) en overige bedrijfsruimte (7:230a-bedrijfsruimte). In dit artikel wordt ingegaan op huurbescherming voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven (7:290-bedrijfsruimte). De regels die hiervoor gelden, gaan uit van een ruime mate van bescherming van de huurder. Voor de huurder is het namelijk belangrijk om een onderneming op te kunnen bouwen en inkomen en goodwill te genereren. De huurbescherming komt met name tot uitdrukking in de vaste huurtermijnen, de beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder, het systeem van huurprijsaanpassing en het recht tot indeplaatsstelling. In dit artikel wordt specifiek ingegaan op de huurbescherming die een huurder heeft wanneer de verhuurder de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte wil opzeggen.
Wanneer mag een huurovereenkomst worden opgezegd?
Een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte mag alleen worden opgezegd tegen het einde van een bepaalde huurtermijn. Bij dergelijke huurovereenkomsten geldt de termijnregeling. Als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Wordt de huurovereenkomst niet opgezegd, dan wordt deze met vijf jaar verlengd. Opzegging van de huurovereenkomst voor een middenstandsbedrijfsruimte kan alleen tegen het einde van de huurtermijn, dus bijvoorbeeld na de eerste vijf jaar.
Vanaf tien jaar geldt voortzetting voor onbepaalde tijd, tenzij in de huurovereenkomst een andere duur is overeengekomen. Loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan tegen iedere datum worden opgezegd.
Hoe moet een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte worden opgezegd door de verhuurder?
Indien een verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij een aangetekende brief zenden of een deurwaardersexploot laten betekenen. Op die manier kan de verhuurder bewijzen dat de huurder de opzeggingsbrief heeft ontvangen. De opzegtermijn bedraagt voor de verhuurder altijd minimaal één jaar. Is in de huurovereenkomst een kortere opzegtermijn overeengekomen, dan is deze niet geldig. Voor een verhuurder mag wel een langere opzegtermijn zijn overeengekomen, bijvoorbeeld anderhalf jaar of twee jaar. Voor de huurder mag een kortere opzegtermijn worden overeengekomen, bijvoorbeeld een half jaar.
Voorbeeld:
Indien een huurovereenkomst loopt van 1 april 2020 tot en met 31 maart 2025, moet de verhuurder dus zorgen dat de opzeggingsbrief de huurder vóór 31 maart 2024 heeft bereikt.
De verhuurder moet in de opzeggingsbrief ook de opzeggingsgronden vermelden. Als er in de opzeggingsbrief van de verhuurder aan de huurder geen opzeggingsgronden staan, is de opzegging van de huur niet geldig.
Wat zijn de opzeggingsgronden bij middenstandsbedrijfsruimte?
Een verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen indien er sprake is van één of meer van de limitatief in de wet genoemde opzeggronden. Bij een huurovereenkomst van een middenstandsbedrijfsruimte met een duur van tien jaar of meer heeft een verhuurder meer opzeggingsgronden tot zijn beschikking dan bij een huurovereenkomst van vijf jaar.
Opzeggingsgronden huurovereenkomst eerste vijf jaar:
- de bedrijfsvoering van de huurder is niet zoals een goed huurder betaamt; en/of
- de verhuurder wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik nemen en heeft het gehuurde daartoe dringend nodig (‘dringend eigen gebruik’).
Additionele opzeggingsgronden na tien jaar:
- de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
- de verhuurder wil krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming verwezenlijken; en
- de belangen van de verhuurder wegen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van de huurder bij voorzetting van de huur (‘belangenafweging’).
Wat zijn de gevolgen van de opzegging van de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte door de verhuurder?
Heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd, eindigt de huurovereenkomst alleen wanneer de huurder binnen zes weken heeft laten weten dat hij instemt met de opzegging. Wordt geen (instemmend) bericht ontvangen van de huurder binnen zes weken, kan de verhuurder de rechter vragen om vaststelling van de einddatum van de huur. In zo’n procedure mag de verhuurder alleen de opzeggingsgronden aanvoeren die in de opzeggingsbrief zijn vermeld.
Heeft de huurder recht op een vergoeding wegens het opzeggen van de huur?
In vier gevallen kan de huurder aanspraak maken op een vergoeding bij beëindiging van de huur van een middenstandsbedrijfsruimte. Het gaat dan om:
- een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
- een vergoeding voor goodwill;
- afbraak van het gehuurde met het oog op het algemeen belang; en
- ontbinding wegens verwezenlijking bestemmingsplan.
Komen partijen er onderling niet uit, kunnen zij hiervoor naar de rechter.
Bij tijdelijke verhuur van middenstandsbedrijfsruimte heeft een huurder geen huurbescherming
Belangrijk is dat wanneer de huurder en verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte een huurovereenkomst sluiten voor de duur van twee jaar of korter, er géén sprake is van huurbescherming voor de huurder. De gedachte is dat partijen voor een zekere duur vrij zijn in wat zij afspreken. Huurder en verhuurder van de middenstandsbedrijfsruimte mogen bij een huurovereenkomst voor twee jaar of korter zelf kiezen hoe de overeenkomst eindigt. Dit kan bijvoorbeeld door opzegging, door het intreden van een ontbindende voorwaarde of van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen contractduur. Bij opzegging door de verhuurder van een tijdelijke huurovereenkomst is de verhuurder niet gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden. Evenmin eindigt de tijdelijke huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte pas nadat de rechter is ingeschakeld om de einddatum te bepalen (als de huurder niet instemt met de opzegging). Een huurder van een middenstandsbedrijfsruimte met een tijdelijke huurovereenkomst heeft dus geen huurbescherming.
Huurperiode van twee jaar of korter moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte staan
Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft geen aanspraak op huurbescherming als in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is opgenomen dat er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst (ex artikel 7:301 BW). In de praktijk gaat dit niet altijd goed. Een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar met een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid na twee jaar voorkomt bijvoorbeeld niet altijd dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Er moet ook expliciet zijn benoemd dat de eerste twee jaar zijn bedoeld om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee jaar. Is niet uitdrukkelijk opgenomen dat er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, dan heeft de huurder van middenstandsbedrijfsruimte wel huurbescherming.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Rotterdam
Bent u een verhuurder en wilt u een huurovereenkomst voor een middenstandsbedrijfsruimte opzeggen? Of bent u huurder van bedrijfsruimte en heeft u een opzeggingsbrief ontvangen of wilt u weten wat uw rechten zijn?
Neem dan contact op met Yvonne Jansen via jansen@lvh-advocaten.nl. Zij adviseert verhuurders en huurders van bedrijfsruimtes over onder meer het opstellen, opzeggen en beëindigen van huurovereenkomsten. Daarnaast staat zij regelmatig verhuurders en huurders van bedrijfsruimte bij in procedures bij de kantonrechter of het gerechtshof.
