Aan het begin van de coronacrisis schreef ik een artikel met daarin de antwoorden op de meest gestelde vragen met betrekking tot het betalen van huur van winkelpanden, cafés, restaurants en andere bedrijfsruimten tijdens de corona-crisis. In dat artikel schreef ik dat een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering voor de bedrijfsruimte indien sprake is van een gebrek of een onvoorziene omstandigheid. Of de gevolgen van het coronavirus, zoals een gedwongen sluiting, zijn aan te merken als gebrek of onvoorziene omstandigheid, moest toen nog door de rechter worden beoordeeld. Inmiddels hebben verschillende rechters zich daarover uitgelaten. Deze uitspraken zijn voor zowel huurders als verhuurders van bedrijfsruimte van belang.
In dit artikel licht ik toe dat een (gedwongen) sluiting van de bedrijfsruimte wegens de corona maatregelen in beginsel is aan te merken als een gebrek. Ook leg ik uit in welke gevallen dat kan leiden tot huurprijsvermindering voor de huurder van bedrijfsruimte. Vervolgens leg ik uit dat de corona maatregelen ook aangemerkt kunnen worden als onvoorziene omstandigheid. Ook bij een onvoorziene omstandigheid kan een huurder van bedrijfsruimte vragen om huurprijsvermindering. Ten slotte bespreek ik de tot nu toe gewezen relevante uitspraken over de invloed van de gevolgen van de corona crisis op de verplichting tot het betalen van de huur van bedrijfsruimte.
Wanneer is er sprake van een gebrek bij de huur van bedrijfsruimte?
Er is sprake van een gebrek wanneer de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst als gevolg van een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Deze uitleg valt uiteen in twee delen. Er moet sprake zijn van (i) een aantasting van het huurgenot die (ii) niet aan de huurder is toe te rekenen.
Aantasting van het huurgenot
De eerste vraag is wanneer sprake is van een aantasting van het huurgenot. Dit mag ruim worden uitgelegd. Niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde bedrijfsruimte, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, vormt een gebrek. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de term ‘gebrek’ niet alleen betrekking heeft op de gehuurde zaak “maar ook op de prestatie die de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is, te weten het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het beoogde gebruik.”.
Uit de wetgeschiedenis volgt eveneens dat een onvoorziene overheidsmaatregel die het genot van de gehuurde bedrijfsruimte verhindert een gebrek is: “De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel [ontbinding van de huurovereenkomst wegens een gebrek] ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van art. [7:204 BW], dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”.
Kortom: uit de wetsgeschiedenis blijkt dat wanneer een huurder wegens een onvoorziene overheidsmaatregel geen gebruik kan maken van zijn zaak, er sprake is van aantasting van het huurgenot.
Kan een sluiting van de bedrijfsruimte aan de huurder worden toegerekend?
De tweede vraag is of de sluiting van de bedrijfsruimte, zoals een café, hotel, restaurant of andere bedrijfsruimte door de overheid vanwege Covid-19 aan de huurder kan worden toegerekend. Met andere woorden: komt een gedwongen sluiting voor risico van de huurder? De Hoge Raad heeft in het zogenoemde Amicitia-arrest geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of omstandigheden in de risicosfeer van de huurder vallen, gekeken moet worden naar de verkeersopvattingen. Met andere woorden: kan je in het algemeen zeggen dat een gedwongen sluiting wegens corona voor rekening van de huurder van de bedrijfsruimte komt? Zo ja, dan is er geen sprake van een gebrek, zo nee, is er wel sprake van een gebrek en kan eventueel aanspraak gemaakt worden op huurvermindering.
Verschillende rechtbanken hebben (in kort geding) geoordeeld dat sprake is van een gebrek indien een huurder zijn zaak moet sluiten op grond van een verplichte overheidsmaatregel. De huurder kan dan immers geen gebruik maken van het gehuurde. Met andere woorden: indien de bedrijfsruimte, zoals een café, hotel, restaurant, winkel of kantoor moet sluiten op last van de overheid, is sprake van een gebrek.
De huurder van bedrijfsruimte kan in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering wegens een gebrek
Indien sprake is van een gebrek kan de huurder aanspraak maken op een evenredige huurprijsvermindering op grond van de wet. Het is echter mogelijk om in de huurovereenkomst af te wijken van deze wettelijke bepaling. Voor 290-bedrijfsruimte (horeca en winkels) wordt veelal gebruik gemaakt van huurovereenkomsten volgens het ROZ-model. In de ROZ-modellen voor 290-bedrijfsruimte vanaf 2003 is het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek contractueel uitgesloten. De huurder schiet dan weinig op met de constatering dat sprake is van een gebrek. Echter, de huurder kan dan nog wel een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.
Invloed corona bij sluiting bedrijfsruimte en beoordeling door de rechter
De meeste rechters zullen eerst beoordelen of er sprake is van een gebrek. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de bedrijfsruimte op last van de overheid moest worden gesloten. Vervolgens bekijkt de rechter of de aanspraak op evenredige huurprijsvermindering wegens het gebrek contractueel is uitgesloten. Is dat laatste het geval dan komt de behandeling van het beroep op onvoorziene omstandigheden aan de orde. Huurder en verhuurder van de bedrijfsruimte zullen in het algemeen geen rekening hebben gehouden met de gevolgen van de coronacrisis bij het sluiten van de huurovereenkomst. De coronacrisis zal dus aangemerkt worden als onvoorziene omstandigheid. In tegenstelling tot een economische crisis, zoals die in 2008, kan volgens de kantonrechters niet worden aangenomen dat een crisis van deze aard en omvang in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening moet komen van de huurder van de bedrijfsruimte die een beroep doet op de onvoorziene omstandigheid.
Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid bij sluiting bedrijfsruimte?
De laatste stap is dan de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een gebrek, brengt dat mee dat de verhuurder de huurder niet integraal aan zijn huurbetalingsverplichting mag houden. Andersom is het niet redelijk indien de huurder in het geheel geen huur hoeft te betalen als gevolg van het gebrek, bijvoorbeeld de gedwongen sluiting van de bedrijfsruimte. Kantonrechters kiezen daarom vaak voor de redelijke oplossing om de tegenvaller gelijk over de huurder en verhuurder van de bedrijfsruimte te verdelen. De rechter kijkt dan naar de omstandigheden van het geval, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen. Het maakt dus verschil of sprake is van een grote professionele verhuurder of een particuliere verhuurder. Andersom kan het ook relevant zijn of sprake is van een kleine huurder of dat de huurder deel uitmaakt van een miljoenenketen. Na weging van alle factoren kent de rechter doorgaans een tijdelijke verlaging van de huurprijs toe.
Klik hier voor een overzicht van relevante ‘corona-uitspraken’
Advocaat huurrecht
Hebt u vragen over de verplichting tot huurbetaling van bedrijfsruimte in tijden van corona? Neem dan voor juridisch advies contact op met de advocaten huurrecht van Leeman Verheijden Huntjens Advocaten. Zij kunnen uw specifieke vragen beantwoorden en adviseren over uw situatie. Indien dat nodig is, starten wij een procedure voor u bij de rechter. De advocaten huurrecht staan zowel huurders als verhuurders bij.
