De Hoge Raad heeft in oktober 2017 een belangrijk arrest gewezen. In deze uitspraak van ons hoogste rechtscollege wordt uitdrukkelijk gekozen voor bescherming van het huurgenot van de huurder bij de verkoop van een huurobject.
Deze huurbescherming is niet nieuw. De Nederlandse wetgeving gaat uit van het beginsel ‘koop breekt geen huur’. Dit betekent dat wanneer een gehuurde woning of bedrijfsruimte wordt verkocht, de rechten van een huurder in stand blijven. De nieuwe eigenaar wordt eenvoudigweg de nieuwe verhuurder.
Waarom is dit arrest van de Hoge Raad dan toch belangrijk?
De regel ‘koop breekt geen huur’ is door de wetgever geschreven voor het geval de gehele woning of bedrijfsruimte wordt verkocht. De wet kent echter geen regeling voor het geval er slechts een gedeelte van het gehuurde wordt verkocht. In dat geval zijn er opeens twee eigenaren, terwijl er maar één huurder is. Geldt in dat geval de huurovereenkomst ook jegens de nieuwe eigenaar? En aan wie moet de huurder de huur betalen? Daarover heeft de Hoge Raad nu een toelichting gegeven.
Hoge Raad kiest ook bij gedeeltelijke verkoop voor huurbescherming
De Hoge Raad legt uit dat de huurbescherming ook geldt jegens de nieuwe eigenaar. Ook hij moet de huurrechten van de huurder respecteren. De huurovereenkomst is dus ook geldig jegens hem.
Beide eigenaren moeten onderling afspreken wie vervolgens recht heeft op welk deel van de huur. Komen zij er niet uit, mag de huurder de betaling van de huur opschorten, totdat er duidelijkheid is. Is de huurder nog niet op de hoogte van de gedeeltelijke verkoop? Dan mag hij zijn huur aan de oorspronkelijk eigenaar blijven betalen.
Met de beantwoording van deze vragen heeft de Hoge Raad een aantal praktische punten opgelost. Een belangrijk arrest dus.
Hebt u vragen over ‘koop breekt geen huur’? Neem dan contact op met Yvonne Jansen.
