In december 2022 heeft de Raad voor Onroerende zaken (hierna: ‘ROZ’) een nieuw model voor de huurovereenkomst voor winkelruimte vastgesteld. Het model is bestemd voor de verhuur van winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, veelal winkels en horeca. De ROZ modellen worden opgesteld door specialisten met ruime kennis en ervaring en worden veel gebruikt in de verhuurpraktijk. Dit model is opgesteld vanuit de optiek van de verhuurder. Het vorige model dateert uit 2012 en was toe aan vernieuwing. Bij dit nieuwe model is rekening gehouden met maatschappelijke ontwikkelingen, gewijzigde wetgeving en rechtspraak. Denk daarbij aan corona, wijzigingen van de Winkeltijdenwet en rechterlijke uitspraken over de geldigheid van een handtekening of over de uitleg van het boetebeding.
In dit artikel komt eerst het gebruik van het ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte aan de orde. Daarna worden enkele wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van het ROZ-model winkelruimte uit 2012 genoemd en vervolgens worden deze toegelicht. Tot slot volgen een aantal aandachtspunten.
Hoe gebruik ik het nieuwe ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, versie 2022?
Het model Huurovereenkomst Winkelruimte kan door verhuurder en huurder worden gebruikt voor de verhuur van bedrijfsruimte die – kort gezegd – is bestemd als winkelruimte of horeca, zoals cafés of restaurants. Verhuurder en huurder dienen in het model de gegevens van partijen en van het gehuurde in te vullen. Ook worden in de huurovereenkomst afspraken vastgelegd over de huurperiode en de huurprijs. Het is mogelijk om aanvullende afspraken te maken of af te wijken van de modelbepalingen. Afwijkingen moeten worden opgenomen in de considerans en in artikel 17 van de huurovereenkomst.
Naast een nieuw model huurovereenkomst heeft de ROZ ook de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Bepalingen vernieuwd. De Algemene Bepalingen worden op de huurovereenkomst van toepassing verklaard. Belangrijk is wel dat een verhuurder de Algemene Bepalingen aan de huurder verstrekt vóór de ondertekening van de huurovereenkomst. De huurder zal moeten tekenen voor ontvangst. Eveneens heeft de ROZ een handleiding gepubliceerd. Daarin wordt een korte toelichting gegeven op de door verhuurder en huurder in te vullen bepalingen in de model huurovereenkomst.
Wat zijn de wijzigingen in het ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte 2022 ten opzichte van de versie uit 2012?
Aan het model uit 2022 zijn bepalingen toegevoegd over nieuwe onderwerpen zoals elektronische ondertekening, privacy, overheidsmaatregelen en openingstijden. Het duurzaamheidsartikel is uitgebreid en de ROZ biedt bij dat artikel een bijlage aan waarin verhuurder en huurder kunnen vastleggen welke maatregelen zij in het kader van duurzaamheid zijn overeengekomen. Tevens voorziet de ROZ in een omzethuurbepaling die in de huurovereenkomst kan worden opgenomen wanneer partijen een omzet-gerelateerde huurprijs overeenkomen. Op de website van de ROZ is ook een proces-verbaal van oplevering te downloaden dat verhuurder en huurder kunnen gebruiken bij ingang van de huurovereenkomst. In de Algemene Bepalingen is een artikel over ondermijning opgenomen.
Een aantal wijzigingen en de achtergrond daarvan bespreek ik hieronder.
De wijzigingen van het ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte
Extra drempel voor huurder die verhuurder wil aanspreken
Het ROZ-model werpt een extra drempel op voor een huurder die een verhuurder wil aanspreken wegens een tekortkoming. Het ROZ-model gebruikt de term ‘toerekenbare ernstige tekortkoming’. Dat betekent in beginsel dat de huurder de verhuurder niet kan aanspreken bij een toerekenbare tekortkoming (zoals de wet voorschrijft), maar dat die tekortkoming ook nog eens ‘ernstig’ moet zijn. Wanneer daarvan sprake is, zal per situatie moeten worden beoordeeld.
Openingstijden
Artikel 13 van de huurovereenkomst winkelruimte geeft verhuurder en huurder de mogelijkheid om op voorhand vast te leggen welke openingstijden voor de huurder gelden. Het lijkt te gaan om minimale openingstijden. Er lijkt geen bezwaar te bestaan tegen een huurder die ook buiten de afgesproken openingstijden open wil zijn voor publiek, zij het dat dit op eigen kosten moet (artikel 11.1 Algemene Bepalingen). De achtergrond is gelegen in een bepaling die per 1 januari 2022 is toegevoegd aan de Winkeltijdenwet. Daarin staat dat een winkelier niet kan worden verplicht zijn zaak langer of op andere tijden open te houden, indien hij daar niet uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Daarmee wordt voorkomen dat een ander dan de huurder, zoals de verhuurder of winkeliersvereniging, kan beslissen over zijn openingstijden. Door de openingstijden op te nemen in de huurovereenkomst, heeft de huurder van 7:290-bedrijfsruimte met die openingstijden ingestemd.
Corona-bepaling
In artikel 14 van de huurovereenkomst winkelruimte is een bepaling opgenomen over overheidsmaatregelen, de zogenoemde ‘corona-bepaling’. In dat artikel staat dat verhuurder en huurder van de 7:290-bedrijfsruimte met elkaar in overleg moeten als er sprake is van derving van huurgenot als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen. Het gaat dan om overheidsmaatregelen die tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven wegens strijd met redelijkheid en billijkheid. Deze bepaling is opgenomen naar aanleiding van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met corona, zoals de verplichte sluiting van de horeca, lockdowns en voorschriften omtrent 1,5 meter afstand. Het artikel is ruimer dan corona. Ook wanneer zich een andere situatie voordoet als gevolg waarvan de overheid maatregelen treft die huurder in het gebruik van het gehuurde belemmert, moeten verhuurder en huurder met elkaar in overleg. Het artikel bepaalt wel dat totdat andersluidende afspraken zijn gemaakt, de huurder gewoon de volledige huurprijs zal moeten betalen.
Duurzaamheid
Artikel 15 van de huurovereenkomst winkelruimte voorziet in een regeling met betrekking tot de wettelijke verplichtingen omtrent duurzaamheid die volgen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Energiebesparende maatregelen die objectief bezien binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden, moeten worden genomen. In beginsel komen die kosten voor rekening van de huurder (artikel 15.3). Daar staat tegenover dat energiebesparende maatregelen die door huurder zijn getroffen, in beginsel bij het einde van de huur niet ongedaan gemaakt hoeven te worden. Zijn de energiebesparende maatregelen korter dan vijf jaar voorafgaand aan het einde van de huur aangebracht, dient huurder daar in beginsel een vergoeding voor te krijgen. Voor verhuurder bestaat echter de mogelijkheid om voorwaarden te verbinden aan zijn toestemming tot het aanbrengen van energiebesparende maatregelen.
Elektronische handtekening
In de praktijk komt het vaak voor dat verhuurder en huurder de huurovereenkomst apart van elkaar tekenen. De getekende huurovereenkomst wordt dan gescand en per e-mail verzonden. Om te voorkomen dat één van de partijen zich op een later moment op het standpunt stelt dat de gescande handtekening niet rechtsgeldig is, bestaat de optie om in de huurovereenkomst op te nemen dat ook een gescande handtekening (of andersoortige elektronische ondertekening) rechtsgeldig is.
Verduidelijking boetebeding
Ten aanzien van het boetebeding uit de vorige modelovereenkomst bestond in de praktijk veel onduidelijkheid en veel rechtspraak. De ROZ heeft die onduidelijkheid willen wegnemen. Het huidige boetebeding in artikel 28.3 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldatum is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege een direct opeisbare boete van 1% per maand over het alsdan verschuldigde, met een minimum van € 300 per maand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
In de handleiding bij de huurovereenkomst winkelruimte geeft de ROZ een rekenvoorbeeld ter verduidelijking. Die is als volgt: als een huurder de maandelijkse huur ad € 14.000,– over de maanden januari, februari en maart niet betaalt, is huurder op grond van artikel 28.3 over zowel januari als februari de minimale boete ad € 300,- verschuldigd. In maart is de betalingsachterstand in totaal € 42.600,–, te weten drie maanden huur en twee keer boete. In maart is de huurder dan een boete verschuldigd van € 462,–, zijnde 1% van de betalingsachterstand.
Hiermee maakt de ROZ duidelijk dat geen sprake kan zijn van een cumulatieve boete. Een huurder is dus niet over iedere maand dat hij nog niet (volledig) heeft betaald een boete van € 300,– verschuldigd. Als voorbeeld: als de hiervoor genoemde huurder de huur over januari niet betaalt, is hij € 300,– aan boete verschuldigd. Heeft hij de huur over januari in februari nog steeds niet betaald (en de huur over februari wel), komt er niet opeens een boete van € 300,- bij.
Aandachtspunten bij het nieuwe ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte 2022
Tot slot een aantal aandachtspunten bij het gebruik van het nieuwe ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte 2022.
- Zorg voorafgaand of bij aanvang van de huur voor een goed proces-verbaal van oplevering. Dit voorkomt discussie bij het einde van de huur. Is bij aanvang geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt dan dient de huurder het gehuurde in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade op te leveren aan het einde van de huurovereenkomst. Dit is behoudens slijtage en normale veroudering of wanneer huurder kan aantonen dat het gehuurde bij aanvang niet in goede staat verkeerde.
- Uitgangspunt is dat de bedrijfsruimte casco wordt verhuurd. Onderdeel van het gehuurde zijn dan alleen de constructieve delen, zoals muren en daken. De pui van de bedrijfsruimte hoort daar in beginsel niet bij. Het is aan te bevelen dat partijen in de huurovereenkomst duidelijk vastleggen wat in aanvulling op het casco ook tot het gehuurde behoort, zoals bijvoorbeeld vloeren of installaties. Dan is sprake van casco plus. Is dit niet vastgelegd dan komt onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening van huurder.
- Artikel 5.5 van de Algemene Bepalingen biedt een verhuurder de mogelijkheid de huurder de toegang tot het gehuurde te weigeren indien huurder op het gewenste moment van ingebruikname nog niet aan al zijn verplichtingen heeft voldaan. Dat is goed te begrijpen ten aanzien van bijvoorbeeld de huurbetaling, maar kan lastiger zijn als een huurder van horeca-ruimte eerst wil verbouwen en gedurende de verbouwing nog niet beschikt over een exploitatievergunning. Het is verstandig om vooraf goed vast te leggen dat de huurder in zo’n geval alvast gebruik mag maken van het gehuurde in afwachting van de vergunning.
- Indien een huurder zijn rechtsvorm wil wijzigen, is voorafgaande schriftelijke toestemming nodig van verhuurder. Denk daarbij aan een huurder die zijn eenmanszaak wil omzetten in een BV. Ook over andere voorgenomen wijzigingen in de organisatie of vennootschapsrechtelijke structuur dienen verhuurder en huurder elkaar tijdig schriftelijk op de hoogte te stellen.
- Uitgangspunt is dat huurder verplicht is om zich aan te sluiten bij de winkeliersvereniging of vergelijkbare ondernemersvereniging. Doet hij dat niet, moet huurder daaraan toch bijdragen.
- Maken huurder en verhuurder van de bedrijfsruimte gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aanvullende afspraken, mag verhuurder voor de vastlegging van die afspraken, bijvoorbeeld in een allonge, administratiekosten in rekening brengen van minimaal € 300,-.
Meer weten over een huurovereenkomst voor winkelruimte of horeca?
In dit artikel geef ik op hoofdlijnen de belangrijkste wijzigingen weer in het nieuwe ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte 2022. Er zijn bij dit model echter nog meer aandachtspunten voor zowel verhuurders als huurders van winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Hebt u vragen over dit nieuwe model of wilt u weten waar in uw situatie de aandachtspunten liggen? Neem dan contact op met Yvonne Jansen. Zij is gespecialiseerd in huurrecht en vastgoedrecht.
