Tijdelijke huurovereenkomst bedrijfsruimte: wat is mogelijk?
In het vastgoed bestaan er twee soorten huurcontracten voor bedrijfsruimten: huur van middenstandsbedrijfsruimte (denk aan een winkel of horeca) of de huur voor overige bedrijfsruimte (zoals kantoorruimte). In dit artikel wordt uitgelegd welke mogelijkheden er zijn om een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten voor de verschillende soorten bedrijfsruimten.
Welke huurtermijnen gelden voor middenstandsbedrijfsruimte?
Huur voor middenstandbedrijfsruimte wordt gekenmerkt door grote mate van bescherming van de huurder. Deze bescherming komt onder meer tot uitdrukking in vaste huurtermijnen. De huur van middenstandsbedrijfsruimte wordt in beginsel aangegaan voor de duur van 5 + 5 jaar. De huur mag alleen worden opgezegd tegen het einde van een bepaalde huurtermijn en de verhuurder moet de wettelijke opzeggronden in acht nemen. Opzegging is vaak dus pas mogelijk na de eerste vijf jaar.
Meer weten over huurtermijnen en de opzegging van huur voor middenstandsbedrijfsruimte? Lees dan ons artikel over de opzegging van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte.
Welke huurtermijnen gelden er bij overige bedrijfsruimte?
Voor de huur van overige bedrijfsruimte geldt een grote mate van contractsvrijheid tussen partijen. Huurder en verhuurder mogen zelf bepalen hoelang de huurovereenkomst voor de ‘overige bedrijfsruimte’ duurt en op welk wijze wordt opgezegd. Bij deze huurovereenkomsten zijn partijen vrij om iedere mogelijke huurperiode af te spreken die zij wensen.
Tijdelijke huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte mogelijk
Ondanks de vaste huurtermijnen die gelden voor de huur van middenstandsbedrijfsruimte is het mogelijk om een huurperiode af te spreken die korter is dan vijf jaar. Deze huurperiode duurt dan twee jaar of korter. In de praktijk wordt daarvoor vaak gekozen bij wijze van proefperiode. Bij een huurovereenkomst voor twee jaar of korter krijgt de huurder van de middenstandsbedrijfsruimte de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen als blijkt dat zijn zaak niet goed loopt. De verhuurder krijgt met een huurovereenkomst van twee jaar of korter de mogelijkheid om de bedrijfsruimte voor korte tijd te verhuren, als deze niet voor vijf jaar beschikbaar is, of om de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte na afloop van de tijdelijk huurperiode op te zeggen als de huurder hem niet bevalt.
Geen huurbescherming bij tijdelijke verhuur van middenstandsbedrijfsruimte
Belangrijk is dat wanneer de huurder en verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte een huurovereenkomst sluiten voor de duur van twee jaar of korter, er geen sprake is van huurbescherming voor de huurder. De gedachte is immers dat partijen voor een zekere duur vrij zijn in wat zij afspreken. Huurder en verhuurder van de middenstandsbedrijfsruimte mogen bij een huurovereenkomst voor twee jaar of korter zelf kiezen hoe de overeenkomst eindigt. Dit kan bijvoorbeeld door opzegging, door het intreden van een ontbindende voorwaarde of van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen contractduur. Het is ook mogelijk dat slechts één van de partijen de huur kan doen eindigen of dat daarvoor bepaalde voorwaarden gelden. Denk hierbij aan het geval dat de huurder van de middenstandsbedrijfsruimte de huur na de eerste twee jaar kan opzeggen als zijn omzet onder een bepaald niveau blijft. Bij opzegging door de verhuurder is de verhuurder niet gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden en eindigt de huurovereenkomst niet pas nadat de rechter is ingeschakeld als de huurder niet instemt met de opzegging.
Omzetting tijdelijke huurovereenkomst in een huurovereenkomst voor vijf jaar voor middenstands- bedrijfsruimte
Indien een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter wordt verlengd, vervalt de proefperiode en gelden de huurbeschermingsregels die gelden bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte. De huurovereenkomst duurt dan alsnog vijf jaar. Verlenging van zo’n tijdelijke huurovereenkomst kan ook stilzwijgend gebeuren. Om te voorkomen dat zo’n tijdelijke huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een gewone huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar (met huurbescherming) is het belangrijk dat de bedoeling van partijen duidelijk wordt opgeschreven in de huurovereenkomst. Ook moet duidelijk worden opgeschreven hoe de tijdelijke huurovereenkomst eindigt.
Huurperiode van twee jaar of korter moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte staan
Wordt bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte gesloten voor de duur van vijf jaar, maar met een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid na twee jaar, is het zinvol om expliciet op te nemen dat de eerste twee jaar bedoeld zijn om een huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee jaar, ex artikel 7:301 BW. Om geen risico te lopen, kan altijd een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte worden gesloten voor de duur van twee jaar of korter. Na die tijdelijke huurperiode kunnen huurder en verhuurder met elkaar in overleg treden over het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met huurbescherming of voor de aanvullende duur van de tijdelijke huurovereenkomst.
Huurperiode middenstandsbedrijfsruimte langer dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar alleen mogelijk met toestemming rechter
Willen huurder en verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte een huurperiode afspreken die langer duurt dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar (bijvoorbeeld drie jaar), moet daarvoor toestemming worden gevraagd aan de rechter. Bij een huurovereenkomst van drie jaar gelden immers de normale huurbeschermingsregels die de huurder recht geven op een minimale huurperiode van vijf jaar. Afwijkende bedingen kunnen door de huurder worden vernietigd. Vernietiging is niet mogelijk als de rechter goedkeuring heeft gegeven voor het beding met daarin de afwijkende huurperiode. Dit verzoek aan de rechter kan ook nog worden gedaan nadat de huurder het beding heeft vernietigd. Goedkeuring wordt echter alleen gegeven door de rechter indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met de verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet nodig heeft. Het verzoek aan de rechter moet worden gedaan door het indienen van een verzoekschrift door een advocaat.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Rotterdam
Bent u huurder of verhuurder van bedrijfsruimte en wilt u weten welke mogelijkheden er in uw geval zijn voor het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst voor bedrijfsruimte? Neem dan contact op met Yvonne Jansen. Het is namelijk belangrijk dat de afspraken goed worden opgeschreven in de huurovereenkomst.
