Bij de verhuur van kantoor- en andere bedrijfsruimte geldt als uitgangspunt dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd, indien deze niet tijdig wordt opgezegd. Het is daarom belangrijk de opzegtermijn goed in de gaten te houden. In een recent arrest heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een uitzondering op deze hoofdregel aangenomen.
De casus: zes maanden opzegtermijn in de huurovereenkomst
De verhuurder heeft met de huurder een huurovereenkomst gesloten voor de duur van een jaar, met de mogelijkheid deze steeds met een jaar te verlengen. Opzegging was mogelijk met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden. In dit geval diende de huurovereenkomst voor 1 juli 2013 te worden opgezegd.
De huurder heeft de verhuurder per ongedateerde brief laten weten de huurovereenkomst op te willen zeggen per 31 december 2013. De huurder stelt dat deze opzeggingsbrief de verhuurder op 28 juni 2013 bereikt moet hebben. De verhuurder stelt zich daarentegen op het standpunt dat hij de brief pas na 1 juli 2013 heeft ontvangen, zodat de huurovereenkomst van rechtswege is verlengd met een nieuwe huurperiode. De verhuurder vordert vervolgens de verschuldigde huur over 2014 van de huurder. De exacte datum waarop de brief de verhuurder heeft bereikt, blijft onduidelijk.
Oordeel kantonrechter: verlenging huurperiode bij te late opzegging
De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat de verhuurder tijdig van de opzegging op de hoogte was, zodat de huur met een periode van een jaar is verlengd. De huurder is daarom huur verschuldigd over 2014, wat in dit geval neerkomt op € 36.500,-.
Arrest hof: ondanks te late opzegging is de huurovereenkomst toch beëindigd
Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst te laat is opgezegd. Dit leidt er echter niet toe dat de huurder de huur over het jaar 2014 is verschuldigd. Het hof overweegt dat het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval was de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met twee tot tien dagen verkort. Het hof oordeelt dat deze overschrijding zo minimaal is dat het belang van de verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een huurder te vinden niet of slechts in beperkte mate is geschaad. Er zijn geen omstandigheden die meebrengen dat de huurder moet worden gehouden aan de volledige opzegtermijn.
Consequenties voor u als verhuurder
Een huuropzegging die enkele dagen na de daarvoor afgesproken termijn wordt ontvangen, betekent niet altijd dat de huurperiode van rechtswege voor dezelfde periode is verlengd. Het blijft echter belangrijk deze opzegtermijn goed in de gaten te houden. Door te voldoen aan de eisen die gelden voor de opzegging kan eenvoudig bewezen worden wanneer een brief de ontvanger heeft bereikt. Als uitgangspunt blijft immers gelden dat de opzegging moet voldoen aan de daaraan gestelde eisen.
Hebt u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met Yvonne Jansen.
