Een bouwopdracht aan een aannemer wordt aangemerkt als een overeenkomst tot aanneming van werk. Dit is een overeenkomst waarbij de aannemer in opdracht van de opdrachtgever – buiten dienstverband – een werk van stoffelijke aard verwezenlijkt en oplevert. De rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer wordt – als niets anders is afgesproken – beheerst door de wettelijke regels voor aanneming van werk. Deze beknopte wettelijke regeling is te vinden in de eerste afdeling van titel 7.12 van het Burgerlijke Wetboek (art. 7:750 e.v. BW). In dit artikel worden de rechten, verplichtingen en aansprakelijkheden van partijen bij aanneming van werk toegelicht op basis van de wettelijke regeling.
Rechten en verplichtingen van de aannemer bij een bouwproject
Op grond van de wettelijke regeling heeft de aannemer slechts twee verplichtingen. Ten eerste moet hij het werk tot stand brengen en opleveren en ten tweede moet hij waarschuwen voor kennelijke tekortkomingen in het ontwerp of de voorschriften die afkomstig zijn van de opdrachtgever. Kort gezegd heeft de aannemer een opleveringsverplichting en een waarschuwingsplicht. De opleveringsverplichting van de aannemer betekent dat in het geval hij bouwt naar een ontwerp van de opdrachtgever hij het bouwwerk moet uitvoeren zoals aangegeven op het bestek en de tekeningen en eventueel naar aanwijzing(en) van de directie. Pas wanneer de aannemer bouwt naar eigen ontwerp, rust op hem ook de verplichting tot oplevering van het werk dat voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk vakwerk. Het werk moet geschikt zijn voor zijn normale bestemming en voldoen aan eventuele nadere kwaliteitseisen die de opdrachtgever bij de verlening van de opdracht heeft gesteld. In zo’n geval kan gezegd worden dat sprake is van een resultaatsverbintenis. Immers, alleen dan heeft de aannemer het geheel in eigen hand of een deugdelijk resultaat kan worden bereikt.
De waarschuwingsplicht is een verfijning van de verplichting tot oplevering. De aannemer moet namelijk waarschuwen voor redelijkerwijze door hem te onderkennen ontwerpfouten of verkeerde aanwijzingen van de zijde van de opdrachtgever. Als de aannemer bouwt naar een ontwerp dat afkomstig is van de zijde van de opdrachtgever, ligt de verantwoordelijkheid voor het ontwerp bij de opdrachtgever. Een goede taakvervulling van de aannemer brengt mee dat hij het ontwerp niet blindelings uitvoert, maar eerst goed en kritisch bekijkt. Dat betekent echter niet dat hij het werk van de architect opnieuw hoeft te doen. De aannemer moet het ontwerp toetsen aan de normen die gelden in de bouw. De waarschuwingsplicht is daarmee afgeleid van de verplichting tot zorgvuldige uitvoering door de aannemer. Deze waarschuwingsplicht van de aannemer geldt reeds bij het aangaan van de overeenkomst, dus voordat daadwerkelijk met de bouw wordt gestart.
Verantwoordelijkheid aannemer voor bouwstoffen en hulppersonen
Tijdens de bouw is de aannemer verantwoordelijk voor de door hem gebruikte materialen en de door hem ingeschakelde onderaannemers of hulppersonen. Dit kan anders zijn wanneer er een gebrek ontstaat als gevolg van door de opdrachtgever voorgeschreven bouwstoffen, onderaannemers of leveranciers. Kort gezegd is zo’n tekortkoming toe te rekenen aan de opdrachtgever en kan hij de aannemer daarvoor niet aansprakelijk stellen.
Verantwoordelijk voor waarschuwen kostenverhogende omstandigheden
Na het sluiten van de aannemingsovereenkomst rust op de aannemer ook een verplichting om te waarschuwen voor kostenverhogende omstandigheden, zoals onverwachts stijgende bouwkosten. Indien de aannemer bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst geen rekening had hoeven houden met de kostenverhogende omstandigheden, kan hij de rechter vragen de prijs die de opdrachtgever moet betalen te verhogen. De aannemer kan de prijsaanpassing alleen bij de rechter vorderen, indien hij de opdrachtgever tijdig heeft gewaarschuwd voor de kostenverhogende omstandigheden. De opdrachtgever moet immers de gelegenheid hebben gekregen om de opdracht te beperken of te vereenvoudigen, bijvoorbeeld door te kiezen voor andere materialen of om bepaalde delen van het werk niet te laten uitvoeren. De aannemer mag de prijs die de opdrachtgever moet betalen zonder tussenkomst van de rechter aanpassen als de kostenverhoging het gevolg is van door de opdrachtgever verschafte onjuiste gegevens welke voor de prijsbepaling van belang zijn, tenzij de aannemer de onjuistheid van die gegevens vóór de prijsbepaling had behoren te ontdekken.
Wie betaalt het meerwerk bij aanneming van werk?
Indien een opdrachtgever toevoegingen of veranderingen wil aanbrengen in het overeengekomen werk, kan sprake zijn van meer- of minderwerk. Bij meerwerk is er sprake van een uitbreiding van het bestek. Bij minderwerk is sprake van een beperking van het bestek. De aannemer kan op basis van de wet slechts een verhoging van de prijs vorderen van zijn opdrachtgever in verband met toevoegingen of veranderingen aan het werk indien hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging. Dit is alleen anders als de opdrachtgever zelf had moeten begrijpen dat de aanpassingen tot een prijsverhoging zouden leiden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de opdrachtgever in plaats van standaard kranen opeens overal gouden kranen geïnstalleerd wil hebben. De opdrachtgever dient dan te begrijpen dat de extra kosten die daarmee zijn gemoeid voor zijn rekening komen. Het is niet toegestaan om af te wijken van de wettelijke regeling op grond waarvan de aannemer moet waarschuwen voor de kosten van het meerwerk die voor de opdrachtgever niet vanzelfsprekend zijn voordat hij deze in rekening kan brengen. Anderzijds is het niet vereist dat de aannemer zo’n waarschuwing schriftelijk doet. Dit laatste is vaak wel verstandig. Het komt immers vaak voor dat na oplevering discussie ontstaat over het wel of niet betalen van het meerwerk. In het artikel “Wanneer zijn de kosten van meerwerk voor rekening van de opdrachtgever bij aanneming van werk?” kunt u meer lezen over wie de rekening moet betalen bij meerwerk.
Rechten en verplichtingen van de opdrachtgever tijdens het bouwproces
Tegenover de verplichting van de aannemer om het werk tot stand te brengen staat de verplichting van de opdrachtgever om daardoor een prijs te betalen. Veelal zal voorafgaand aan de werkzaamheden een vaste prijs zijn afgesproken; de aanneemsom. Is er geen aanneemsom overeengekomen dan heeft de aannemer op basis van de wet recht op een redelijke prijs. Bij het bepalen van een redelijke prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer gebruikelijk bedongen prijzen en de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen. Is er geen prijsafspraak gemaakt, maar heeft de aannemer wel een richtprijs genoemd, dan regelt de wet dat de aannemer de richtprijs niet met meer dan 10% mag overschrijden. De 10% mag wel overschreden worden indien de aannemer tijdig heeft gewaarschuwd voor de overschrijding. De opdrachtgever heeft na zo’n waarschuwing dan de mogelijkheid om het werk te beperken of te vereenvoudigen.
Wanneer het voor de aannemer op voorhand lastig is om in te schatten wat de kosten van de materialen en de uitvoering van het werk zullen zijn, kan het werk ‘in regie’ worden uitgevoerd. De aannemer ontvangt dan een vergoeding van de gemaakte kosten, zoals arbeidsloon en materiaal te verhogen met een winstpercentage. Soms wordt ook gekozen om het werk uit te voeren in regie, omdat verwacht wordt dat de kosten voor de opdrachtgever mogelijk lager uitvallen dan wanneer vooraf een vaste prijs wordt afgesproken.
Oplevering bij aanneming van werk
Zoals hierboven beschreven, is de aannemer verplicht om het werk op te leveren. De wet bepaalt dat de opleverprocedure start met de mededeling van de aannemer dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Meestal spreken partijen vervolgens een datum af waarop de oplevering zal plaatsvinden. De opdrachtgever dient het werk dan te keuren. Hij kan het werk dan accepteren (eventueel onder voorbehoud van herstel van opleverpunten) of weigeren onder aanwijzing van de gebreken. Gaat de opdrachtgever niet binnen een redelijke termijn over tot keuring van het werk, geldt dat de opdrachtgever het werk stilzwijgend heeft aanvaard. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Na oplevering is de aannemer niet langer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Het oplevermoment is daarom voor beide partijen van belang. Het is dan ook verstandig om het werk zorgvuldig na te lopen en eventuele opleverpunten nauwkeuring te noteren op het proces-verbaal van oplevering.
Voor verborgen gebreken blijft de aannemer ook na oplevering aansprakelijk. Denk daarbij aan gebreken in de constructie. De opdrachtgever kan ook na oplevering de aannemer daarover aanspreken. De aannemer moet dan eerst de gelegenheid krijgen om de gebreken te herstellen. Alleen indien de kosten van het herstel zó hoog zijn dat die werkzaamheden niet van de aannemer verlangt kunnen worden, moet de opdrachtgever genoegen nemen met schadevergoeding.
Verjaring rechtsvordering na oplevering
Een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat de opdrachtgever over dat gebrek heeft geklaagd bij de aannemer. Indien de opdrachtgever de aannemer vervolgens een termijn heeft gegund om het gebrek te herstellen, begint de verjaring pas te lopen bij het einde van die termijn of wanneer de aannemer heeft geweigerd het gebrek te herstellen. Een rechtsvordering verjaart in ieder geval na verloop van twintig jaar na de oplevering.
Einde van de aannemingsovereenkomst
Een aannemingsovereenkomst kan ook eindigen voordat oplevering heeft plaatsgevonden. De opdrachtgever mag de aannemingsovereenkomst immers te allen tijde geheel of gedeeltelijk opzeggen. Wel moet de opdrachtgever dan de gehele afgesproken prijs betalen, te verminderen met eventuele besparingen voor de aannemer als gevolg van de opzegging. Is er geen prijsafspraak gemaakt, heeft de aannemer na opzegging door de opdrachtgever recht op de gemaakte kosten, een vergoeding voor de gewerkte uren en de winst die de aannemer over het gehele werk zou hebben gemaakt.
De opdrachtgever kan de aannemingsovereenkomst ook door de rechter laten ontbinden als hem duidelijk is geworden dat de aannemer het werk niet (tijdig) of niet behoorlijk zal opleveren. De aannemer kan op zijn beurt eveneens een vordering instellen bij de rechter tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Dit kan hij doen als duidelijk wordt dat de opdrachtgever niet aan zijn verplichting zal voldoen, bijvoorbeeld omdat hij is gestopt met betalen of als sprake is van overmacht, waardoor van de aannemer niet meer verlangd kan worden dat hij het werk afmaakt.
Algemene voorwaarden bij aanneming van werk
In de bouwpraktijk wordt veel gewerkt met algemene voorwaarden. De meest gehanteerde (en recente) algemene voorwaarden bij aanneming van werk zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012). De UAV 2012 regelt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer naar ‘traditioneel model’. Dat wil zeggen dat de opdrachtgever aan de aannemer een ontwerp geeft en de aannemer het werk volgens het ontwerp gaat uitvoeren. Wordt een aannemingsovereenkomst gesloten tussen een aannemer en een consument, zijn vaak de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (de Covo2010) van toepassing verklaard.
Advocaat vastgoed Rotterdam
Regelmatig staan de advocaten vastgoed van LVH aannemers, bouwbedrijven of opdrachtgevers bij in verband met aanneming van werk. Enerzijds adviseren zij over het sluiten van een goede aannemingsovereenkomst. Anderzijds staan zij ook partijen bij in geschillen over meerwerk (en de betaling daarvan) en discussie omtrent eventuele gebreken en voor wiens risico die komen. In zulke situaties is het altijd belangrijk om goed te weten welke partij de bewijslast draagt. Hebt u vragen over aanneming van werk? Neem dan contact op met Yvonne Jansen via jansen@lvh-advocaten.nl.
